こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2024年9月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
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それでは、≪2024年8月度REINSサマリーレポート≫です
重要指標は以下の通りです。新たなフェーズに移行が継続！といったところです。
新たなフェーズに移行！好調だった都心で、対前年成約減↘・成約単価対↗。
対前月では、成約単価上昇↗・在庫増↗。市況としては“落ちた”いや“落ち着いた”とみていい状況だと思います。7月末の金融政策決定会合と8月上旬の株価暴落の影響が大きいのかもしれません。
それに加えて、都心3区（中央区）では湾岸エリアの新築物件である、ザ・豊海タワーマリン＆スカイの第1期抽選が実施され下旬には晴海フラッグスカイデュオの最終期抽選が控えているので、一定程度の“様子見”があったのではと考えるのがいいかと思います。
ただ、抽選が終われば中古市場に流れてくる可能性も高いので、11月以降の成約数に関しては注目したいところです。
建築費の高騰も伴い、新築では“定期借地権”付き物件の増加が目立ちますので中古に流入する一つの要因になるかもしれません。
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▼中古マンション（一都三県）
▼中古マンション（一都三県）
・成約件数：3,047件 （前年同月比 -4.5%）↓
・成約㎡単価：75.86万円 （同 +4.7%）↑
・在庫：45,403件 （-1.9%）↓
・新規登録件数：16,195件 （-4.8%） ↓
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数：1,281件 （+16.6%）↑
・成約価格：4,061万円 （+3.5%）↑
・在庫：22,347件 （+17.8%）↑
・新規登録件数：6,344件 （+6.7%）↑
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※まず、今回の成約データは日銀の金融政策決定会合の利上げ、8月上旬の日経平均株価の暴落後、2ヶ月目の成約データとなります。
中古マンションにおいて成約件数は8月に続き、3ヶ月連続で対前年同月でマイナス（前年比−4.5%）、成約㎡単価は53ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+4.7%）、在庫件数が5ヶ月連続で前年同月を下回った（前年比−1.9%）。
※ただし、前月比ではプラス0.5%。9月度成約数は対前年では東京都内で大きく減少し、千葉や神奈川では増加となりました。
成約単価では全体で上昇、特に区部では上昇が大きくやはり都心が平均価格を引っ張る構図です。
高くなり続ける都心部と、都心での購入をあきらめた層の近郊への流出の傾向が表れたと考えられます。注目は、好調だった都心で“対前年成約減・対前月在庫増”の継続です。
先月に続き、都心エリアは市場動向に大変敏感な方が多いので、金利や株価に敏感に反応してる可能性はあるかと思います。
10月からの金融機関の利上げ&株価乱高下による様子見フェーズかなと考えます。
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
中央区湾岸エリアが都心不動産市況に与える影響がかなり大きくなってきましたので、こちらのコラムが非常に参考になります。
結論『在庫増加継続！当社観測史上最大値を記録！／成約数は前年同月比で3割減！／成約価格は18ヶ月連続で上昇中！』とのこと！
やはり『今月10月は湾岸で話題の新築の抽選が重なるという点で「抽選結果待ち」の方が多いという点が大きいです。』と、注目度の高い新築に影響を受けているとの予想です。
また、エリアを代表するマンションの非常に強気な価格設定で、動きが鈍くなっている傾向にもあるようです。
湾岸は実需の受け皿になっていることもあり、買い手がついてこれなくなり天井が近い（達した？）のかもしれません。
成約件数は対前年−4.5％、成約㎡単価は上昇し対前年＋4.7%になりました。 首都圏における中古マンション成約件数が8月に続き3ヶ月連続でマイナスを記録し、成約㎡単価は53ヶ月連続で対前年同月を上回りました。
直近7年間の同月と比較し成約件数は例年並みより低い水準であることがわかります。
右上に記載した表の通り、都心3区の成約数がかなり落としています。千葉を除く他エリアは成約件数が例年より少ない傾向にあります。
相場の上昇に対して首都圏で最後に反応するのが千葉だと考えていますので、割安だだと感じた千葉での成約数が伸びていると考えます。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数が例年並み少ない中で、新規登録件数も減少しています。とはいえ、在庫数は対前月ではプラスになるエリアが増えていますので、売り手市場が弱まる可能性があります。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。 成約㎡単価は中長期的に見れば上昇しています。新規㎡単価も上昇しているので売主は強気の姿勢が続いていると考えます。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は中長期的に見て価格は上昇、在庫も減少傾向です。
やはり、在庫は増加傾向ですね。ですが、まだまだ少ない水準です。現場の声を聞くと、買い側の動きが少し鈍化しているようです。
先述した通り、都心エリアは市場動向に敏感な方が多い気がしますので、金利や株価に敏感に反応してる可能性はあるかと思います。
とはいえ、いったん様子見といったところかと思いますので、一過性のものであると考えます。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。
強いエリアがより強く、それ以外が横ばいか下落傾向にあると考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
中長期的には近郊・郊外でじわじわと在庫が増加しているなかで、東京都内（特に都心3区）では中長期的に見れば在庫減少が確認できます。
8.9月では都心3区も在庫が増加しています。一過性のものだとは考えますが、この状況が継続するようだと、都心の売り手市場の状況も変わる可能性があります。
都心物件の在庫がかなり不足していると言われていたコロナ禍より低い水準になっていることは大きなポイントです。一方でその他の3県ではコロナ禍と比較しても増加傾向にあります。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがありますが、それ以外のエリアは厳しくなってきていると聞きます。
最後に、売出価格と成約価格です。
都心3区での成約単価が下落した前月から少し回復しています。そして、売り出しは相変わらずの強気。
まだまだ、上り調子なこのエリアは今後も上昇していくと思っていますが、先月述べた通り、株価が反映されやすいエリアで日経平均株価との相関性が見られるエリアでもあるので、今後の動きも経済状況により動きがあると考えます。
先月同様に、売出単価が成約単価を上回りました。
売主側の売出価格の設定にが強気すぎるのではないかと考えます。また、買主がついてこれないケースが出ているとも考えられます。
先月追加したエリア別在庫㎡単価です。今月も傾向は変わりませんが、都心3区の伸びが凄いですね。
東京23区内以外では在庫㎡単価が横ばいor下落の傾向。都心のみ在庫価格が大幅上昇というのgあわかるかと思います。
在庫単価が下落してくると徐々に成約単価も落ちてくる可能性が高くなりますので、今後も在庫単価の定点観測をしていこうと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
