こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2024年8月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
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それでは、≪2024年8月度REINSサマリーレポート≫です
重要指標は以下の通りです。
新たなフェーズに移行！好調だった都心で、対前年成約減↘対前月在庫増↗。成約単価も大きく下落しました。
7月末の金融政策決定会合と8月上旬の株価暴落の影響が大きいのかもしれません。
とはいえ、一過性のものですぐに上昇傾向に戻ると思っています。
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▼中古マンション（一都三県）
・成約件数 ：2,299件 （前年同月比 -2.9%）↓
・成約㎡単価 ：74.77万円（ 〃 +0.9%）↑
・在庫 ：45,192件 （ 〃 -1.7%）↓
・新規登録件数：14,572件 （ 〃 -0.9%）↓
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数 ：951件 （前年同月比 +13.6%）↑
・成約価格 ：3,784万円（ 〃 +1.6%）↑
・在庫 ：22,166件 （ 〃 +21.3%）↑
・新規登録件数：5,571件 （ 〃 +13.7%）↑
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※まず、今回の成約データは日銀の金融政策決定会合の利上げ、8月上旬の日経平均株価の暴落後、初めての成約データとなります。
中古マンションにおいて成約件数は7月に続き、2ヶ月連続で対前年同月でマイナス（前年比−2.9%）、成約㎡単価は52ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+0.9%）、
在庫件数が4ヶ月連続で前年同月を下回った（前年比−1.7%）。
7月度成約数は対前年では特に東京区部、神奈川（横浜・川崎を除く）で減少しているものの、首都圏全体では直近7年を見て平均を若干下回る水準です。
成約単価では全体では上昇、特に区部では上昇が大きくやはり都心が平均価格を引っ張る構図です。
ただし、対前年で区部は大きく成約件数が減少していることで、全体の成約㎡単価が横ばいになった理由かと思います。何より注目は、好調だった都心で“対前年成約減・対前月在庫増”になったことです。
都心エリアは市場動向に大変敏感な方が多い気がしますので、金利や株価に敏感に反応してる可能性はあるかと思います。記憶に新しいいところで8月は利上げ&株価暴落があり軽い様子見フェーズかなと。市況も夏休みだったかな！といった印象です。
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
中央区湾岸エリアが都心不動産市況に与える影響がかなり大きくなってきましたので、こちらのコラムが非常に参考になります。
興味深かったのは『平均成約単価は前月比で+1.8%と上昇が継続する一方で在庫が激増、そして成約数は大幅に減少』している点です。
新築マンションの販売開始・抽選が近いという要因の方が大きいように感じます。
また、市況を警戒し売却を急がれている方も一定数いらっしゃるようです。
成約件数は対前年−2.9％、成約㎡単価横ばいの対前年＋0.9%になりました。
首都圏における中古マンション成約件数が14ヶ月振りに前年同月比マイナスとなった7月に続きマイナスを記録し、成約㎡単価は52ヶ月連続で対前年同月を上回りました。
直近7年間の同月と比較し成約件数は例年並みより少し低い水準であることがわかります。
対前年で見ると都心3区が成約数をかなり落としているようには見えますが、右上に記載した表の通り、例年並みで昨年が良かっただけです。
他エリアは成約件数が例年より少ない傾向にあり、都心3区のみが奮闘している感じです。
※対前年だけを見ていると見誤るので注意です。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数が例年並みより少し少ない傾向の中で、新規登録件数が減少し在庫も減少しているので、在庫減少エリアでは売手市場になっていると考えられます。
とはいえ、在庫数は対前月ではプラスになるエリアが増えていますので、売り手市場が弱まる可能性があります。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は中長期的に見て価格は上昇、在庫も減少傾向です。
6ヶ月振りに在庫数対前月で106.3%と在庫が加増しています。ですが、まだまだ少ない水準です。現場の声を聞くと、買い側の動きが少し鈍化しているようです。
先述した通り、都心エリアは市場動向に敏感な方が多い気がしますので、金利や株価に敏感に反応してる可能性はあるかと思います。
とはいえ、いったん様子見といったところかと思いますので、一過性のものであると考えます。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。
強いエリアがより強く、それ以外が横ばいか下落傾向にあります。 8月の折れ線グラフの状況から都心エリアの成約単価が下落したことの影響を大きく受けていることがわかります。
中長期的には近郊・郊外でじわじわと在庫が増加しているなかで、東京都内（特に都心3区）で継続的な在庫減少が確認できます。
ただし、8月単体では都心3区も在庫が増加しています。一過性のものだとは考えますが、この状況が継続するようだと、都心の売り手市場の状況も変わる可能性があります。
とじはいえ、この1年間の在庫推移を見ていくと、都心3区は大幅減、ここ最近はより大幅に在庫を減らしていることが気になります。
都心物件の在庫がかなり不足していると言われていたコロナ禍よりもさらに少なくなっていることは大きなポイントです。一方でその他の3県では増加傾向にあります。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがありますが、それ以外のエリアは厳しくなってきていると聞きます。
最後に、売出価格と成約価格です。
都心3区での売り出しが少し弱気になり、成約単価が大きく下落しているとわかります。
まだまだ、上り調子なこのエリアは今後も上昇していくと思っていますが、先月述べた通り、株価が反映されやすいエリアで日経平均株価との相関性が見られるエリアでもあるので、今月はタイムリーに価格が下がっていることが確認できます。 9月以降のデータも要注目です。
おなじみの首都圏全体の成約単価が売出単価を上回ることから転換し、売出単価が成約単価を上回りました。
売主側の売出価格の設定に対して買主側の様子見が見て取れます。あくまで一過性のものだとは思いますが、、、
エリア別在庫㎡単価を新たに追加してみました。
東京23区内以外では在庫㎡単価が横ばいor下落の傾向。都心のみ在庫価格が大幅上昇というのgあわかるかと思います。
在庫単価が下落してくると徐々に成約単価も落ちてくる可能性が高くなりますので、今後も在庫単価の定点観測をしていこうと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
