こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2025年3月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
東京不動産マニアとのらえもんさんとのコラボ動画が公開されました！
【前編】のらえもんが見る現在の都心マンション市況～東京不動産マニアに物申す！会社員は都心マンションなんて買えないよ！～
今回は【前編】です！今週の【後編】では東京不動産マニアお三方とのらえもんさんの年収別のおすすめエリアを解説いただきます！こうご期待！
それでは、≪2025年3月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑、対前月在庫減↓・成約単価下落↓
都心3区では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑、対前月在庫減↓・成約単価上昇↑
中古マンションにおいて成約件数は、5ヶ月連続で対前年同月で増加（前年比+31.0%）
成約㎡単価は59ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+4.1%）、在庫件数が11ヶ月連続で前年同月を下回る結果に（前年比−5.2%）。
成約数は先月同様全エリア（都道府県単位）で対前年２ケタ増と“直近9年間で1番多い成約件数”になりました。
成約単価では全体で上昇しているものの、やはり都心が平均価格を引っ張る構図です。
①都心好立地において投資対象としての需要：高額でも成約し続けている。
②今のうちに住まいを買っておきたいという近郊や郊外での需要（底堅い実需）：限られた予算内で価格は伸びにくい
上記のような“異なる2つの需要”が相場を形成しているように感じます。①に関して、都心の象徴的な物件は“骨董品やアートの様に価値保存の手段という価格形成“される”という、下記の記事が非常にわかりやすいです。
ワールドタワーレジデンスの価格からみる都心不動産の価格形成
現場の方々にお聞きした状況だと、都心や湾岸エリアに関しては以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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・金利上昇によって購入をあきらめる層は少ない。
・都心の在庫は増えているが、売り出し価格は依然として強気。
・従来の相場よりもかなり高い価格で売主に提案されるものの、その価格では売れにくい。
・買取再販業者が都心エリアに注力し、業者数が増加。競争が激化し、相場より高値で売れ残るケースも発生。
・（千代田区）ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵72㎡1LDKにおいて成約坪単価3,657万円。と超高級物件の人気。
・（渋谷区）マーク表参道ONEが坪単価3,281万円で成約。
≪湾岸エリア≫
・購入者層のバリエーションが豊か（国内投資家、国内実需、海外投資家、海外実需など幅広い方々からの支持が厚い）。
・新築（ザ豊海タワーマリン＆スカイ／リビオタワー品川）の抽選終了の影響で中古シフトが出ている。
・新築抽選の前後で価格がわかりやすく変わっている（上昇している）。
など
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≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、藤田さんのコラムを参照しております。併せてご確認ください。本当に参考になります。
【利上げでも成約価格上昇！成約数増！】2025年3月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート
1都3県を語るうえで湾岸エリアの影響は大きく、無視することはできません。
今月の湾岸エリアは【成約価格は力強く上昇！成約件数単月90件超え！募集数はやや減少】
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・リビオタワーと豊海タワーという話題の新築の抽選が終わったという点で、中古に流れた方が増えた影響でほぼ間違いない。
・湾岸マンション価格に対して利上げの影響はほぼ皆無のように見える。
・エリアNo.1物件だけでなく、それ以外の物件が売れ、相場の底値が引き上げられている。
例：ブランズタワー豊洲の角部屋が坪1,000万円という驚異的な成約もありエリアの上値を引き上げている一方、
近隣中古（PCT・スカイズベイズ・シティタワーズ系・スターコート豊洲）の価格上昇も著しい
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スライドの通り、1都3県全体では、直近9年間で最も多い成約件数になりました。
冒頭にも解説しましたが、2024年も2023年同月対比でプラス10%でしたが、そこから更にプラス31.0%と一瞬伺うレベルで伸びています！
都心の需要は投資の要素で今まで通りに伸びています。
更に、金利の先高観があったとしても、特に実需には底堅いものがあると感じていますので、予算が限られる郊外で少し価格が落ち着いてきたので成約が伸びたと考えます。
都心アクセスのいいエリアは今後も需要は高く、資産性も維持できるのかと思います。
（イメージは主要オフィス街までドアtoドアで1時間以内と考えます）
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
対前年での成約件数が大きくプラスになり、新規登録件数・在庫数がマイナスになっています。
成約㎡単価は中長期的に見れば上昇していましたが直近では対前月でマイナスになることもあるので、1都3県という広いエリアで見ると価格の落ち着きを感じます。
ただ、選ばれるエリアでは強気な売り出し、かつそれでも成約をします。強いエリアとそれ以外の2極化が進んでいると考えます。
新規登録㎡単価は都心物件の売主の強気姿勢を表しているので、まさに、“売り手と買い手の睨み合いの状況”でどこまで許容なのかを探っているような市況です。
平均をみているだけではわからないことが多くなってきました。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は在庫減少になりました。買い側の動きが少し鈍化しているとはいうものの、やはり条件のいい物件が出るとすぐに売れると言われています。
相変わらず、価格の上昇基調は変わりません。
都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。
毎度同様のコメントですが、首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
一都三県全体で見ても在庫減少傾向です。
分析は乏しいですが、買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているイメージです。
売出価格と成約価格です。
前月同様です。都心3区での売り出しは相変わらずの超強気。買主もいい物件であればお金を出すことはいとわない、そんなイメージです。
毎月の変動は多少あったとしても、対前年価格が下がるところまではいかないと予想します。
都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。
都心の価格に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
エリア別在庫㎡単価です。今月も傾向は変わりませんが、都心3区の伸びが凄いですね。まだ伸びそうです。
東京23区内以外では在庫㎡単価が横ばいor下落の傾向。今月も若干上昇にはなりましたが大きな上昇なないとみています。
大幅上昇は都心の価格だけということは変わらずですが、直近では23区の都心以外のエリアの在庫価格も少し高くなっています。
ここでも、会社員層の受け皿としての需要の増加による成約の好調を表すものだと考えてもいいかもしれません。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
