こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2023年11月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！
まずは、今月のトピックスから。
オープンHG、飯田GH、ケイアイ不動産の棚卸し資産回転日数を算出したところ23年9月期は3社とも長くなったとのことです。
今後の焦点は住宅市場全体がどこまで悪化するかです。都心部の高層マンション販売は、なお堅調に推移するものの、一戸建ては需要に陰りが出ています。。
資材高や人件費の上昇で建築コストが膨らみ、都心に比べて郊外はコスト上昇分を販売価格に転嫁しにくく、採算を取るのが難しくなっているのかと思います。
≪参考記事≫
まずは、≪2023年11月度REINSサマリーレポートの感想≫から
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【重要指標】
▼中古マンション（一都三県）
・成約件数 ：2,900件 （前年同月比 +3.7%）↑
・成約㎡単価 ：74.98万円（ 〃 +7.6%）↑
・在庫 ：46,993件 （ 〃 +14.2%）↑
・新規登録件数：16,281件 （ 〃 +12.5%）↑
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数 ：969件 （前年同月比 +5.8%）↑
・成約価格 ：3,816万円（ 〃 +0.03%）↑
・在庫 ：19,995件 （ 〃 +37.0%）↑
・新規登録件数：5,719件 （ 〃 +26.0%）↑
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中古マンションにおいて成約件数は6ヶ月連続で対前年同月でプラス、成約㎡単価上昇（前年比+7.6％）、在庫件数は22か月連続で対前年同月でプラス（前年比+14.2%）となりました。
スライド5の通り、直近6年の同月と比較し成約件数は少ない水準であることがわかります。
スライド5の右上に記載した表の通り成約件数は東京都だけが成約件数の落ち込みが少なくマシな状況であると言えます。
スライド8から都心3区は在庫減少・成約単価向上の傾向があり、その好調さが読み取れますが、
スライド9では、前述の都心3区の上がり幅が大きいのにも関わらず、首都圏全体だとさほどでもないことからエリアによって成約単価に差が出ているとわかります。
スライド10を見ると都心3区の在庫だけが減少傾向にあることがわかるので、ここからも都心部とそれ以外の市況のズレが読み取ることができます。
結果として、
スライド11.12で首都圏全体の成約価格が売出価格を上回っていることから高価格帯の物件だけが好調なのではないかと思います。
またしても、先月と同様に選ばれるエリアとそれ以外の差がより如実に表れています。平均で語るとこの辺りがわかりにくくなるので注意が必要です。
成約件数は対前年プラス3.7％、成約㎡単価は対前年プラス7.6%になりました。 首都圏における中古マンション成約件数は6ヶ月連続でに前年同月を上回りました。
こちらは過去6年と比較した成約件数推移になります。
成約件数は直近6年の同月と比較し成約件数は少ない水準であることがわかります。
右上に記載した表の通り成約件数は東京都だけが成約件数の落ち込みが少なくマシな状況であると言えます。
中古マンション成約件数は下記の通りです。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
続いて、在庫件数と成約価格です。
前月同様、都心3区(千代田、中央、港)】対前年在庫減少、成約単価上昇。対前月では在庫増加、単価上昇となっております。
このエリアは経済状況が成単価に反映されやすいエリアでもあり、現在はかなり高値で取引されています。
単価が上昇し、在庫の減少が目立つようになってきました。相変わらずの強さです。
こちらは首都圏全体です。
対前年在庫増加、成約単価上昇。対前月では在庫増加、単価横ばい。となっています。
先月同様にはなりますが、郊外になればなるほど価格の上限が厳しく、下落トレンドになっていると聞いています。
とはいえ、ここに現れる数字は都心の高価格物件も含まれているので下落している（売れない）物件の価格は分かりません。
平均ばかり見ていると見誤るので注意が必要です。在庫も増加傾向にあります。
こちらも前月同様ではありますが、エリア別の在庫件数は、1都3県ではにコロナ前の水準同等まで物件在庫が増加しています。
しかし、この半年で見ると、東京および都心3区の在庫だけが減少しているので在庫も2極化になっています。
最後に、売出価格と成約価格です。こちらも傾向は前月と同じです。
都心3区(千代田、中央、港)で、は対前年売出単価上昇・成約上昇、対前月売出単価上昇、成約単価上昇。
まだまだ、上り調子なこのエリアは今後もじわじわと上昇していくと予測しております。基本的に価格が下がる要因がありません。
成約数自体が多いわけではないので単月だけで見ると見誤りますので中長期的にみていく必要があります。
首都圏全体で見ても、対前年成約下落・売出単価上昇、対前月売出上昇・成約単価上昇です。
価格の頭打ち感を見て取ることができます。
成約が売出を超えているということは単価の高い物件が売れて安い物件の在庫が増加し売れていないともとれます。
つまり、立地等の条件がいい都心の物件を中心に、単価の高い物件が好調でそれ以外が売れにくいと考えられます。
ここでも結論としては、1都3県全体で見たら頭打ち、いいエリアでは上昇、それ以外は下落になる、2極化が進行すると思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
