こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2025年9月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
東京不動産マニアで初めて投稿したのが2024年3月8日。約1年と7か月で1万7,000名を突破しました！
本当は1.5万の時にトピックスとしてあげたかったのですが、嬉しいことに最近は毎日多くの新規登録をしてくれる方が登録者数が以前にも増してハイペースで伸びております。
これは、視聴者の皆様、チャンネルを支えてくださる撮影・編集の皆様、そして出演してくださっている稲垣さん、高田さん、藤田さん、澤井さんのおかげです。
この場を借りて、改めて御礼を申し上げます。
そして、気になる再生回数ランキングTOP3を紹介します！
第3位は…【新築マンション解説】グランドシティタワー月島の凄さを藤田さんが語る！
第2位は…【新築マンション解説】リビオタワー品川の実力とは！？
第1位は…【晴海フラッグ】選手村跡地マンションで今起きていることとは？取引実態を公開！
TOP3は全て新築マンションになりました。やはり昨今の都心新築大規模タワーマンション人気は凄すぎます。
ちなみに登壇しているお三方は皆、不動産仲介会社代表の方々ですので新築マンションを紹介してもお金にはなりません。
ただ、新築マンションの解説が視聴者様の住み替えの参考になればとの思いで解説いただいております。
今後も引き続き、新築に悩まれている方に向けても情報配信を継続して参りますのでご注目いただけますと幸いです。
それでは、≪2025年9月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫減↓・成約単価上昇↑
都心3区では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価微減↓
中古マンションにおいて成約件数は、11ヶ月連続で対前年同月で増加（前年比+46.9%）
成約㎡単価は65ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+12.3%）、在庫件数は2ヶ月連続減少した（前年比−3.4%）。
成約数は先月同様全エリア（都道府県単位）で対前年2ケタ増と“直近9年間で1番多い成約件数”になりました。
上記の通り、首都圏全体では同じ傾向が継続しています。
現場の方々にお聞きした状況は以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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・売り出し価格は依然として強気だが価格改定も目立つ。
・高額物件（1.5億～3億円）の成約が以前よりも目立つが3億円以上の物件の動きが悪い。
・めぼしい新築マンション周辺エリアの動きが活発。
・金利上昇によって購入をあきらめる層は少ない。
・都心の在庫は増えているが、いい物件は競合しなかなか買えない。
→実需層がなかなか買えない。
・2024年に対して2025年の価格上昇のはばは小さい
・品確法が施行された2000年以降の物件の値上げはそれ以前のものは厳しい。
など
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先月ご紹介した記事の続編です。
都心3区が在庫増加なのに価格上昇を続けている理由からさらに掘り下げて、東京都心の中古マンションの価格改定の増加は強気すぎる価格設定の是正でしかなく、暴落も起きない。という内容です。
XでKou-sanが投稿していた内容がまさにその通りだと感じました。
目先の値下げの数値だけ見てると”暴落→バブル崩壊”なんて声が聞こえてきそうですが、東京はここ1年で売出物件数（在庫）も積み上がっいる理由は先月の通り、「含み益ある人がほとんどで余裕がある」／「売り急ぐ必要がなく高値で一旦様子見」のもの。
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売れない相場を無視した価格が多い一方で、いい物件が出てくれば瞬間蒸発！相場よりちょっと高いマンションを住宅ローンで買っていく需要が存在するので、在庫は減らないが、中長期的には平均成約単価は上がっていくと予想します。
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。本当に参考になります。
▼URLはこちら
1都3県を語るうえで湾岸エリアの影響は大きく、無視することはできません。
今月（9月）の湾岸エリアは【成約価格高止まり！成約件数単月過去最高！募集件数増！】江東区と中央区で明暗がはっきり分かれた。
・成約価格の上値が重いのは新築の抽選前だからではないか？
→「割高感のない新築の抽選前は近隣中古の動きが鈍くなり、抽選が終わった後に近隣中古に流れて価格が上がる」という理論に再現性があるように感じる？
・成約件数は単月で100件を超え、データ観測史上最高値を記録
・晴海フラッグSKYDUOの在庫が大幅増
・中央区は晴海フラッグT棟の引渡＆新築物件抽選待ちのダブルパンチで、中古の売れ行きとしてはそれほどではない。
・中央区があまりにも高すぎるということで、江東区に流れてきている 抽選待ちの今こそ中古を買うチャンス！
スライドの通り、1都3県全体では、直近9年間で最も多い成約件数になりました。
（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）
先月同様で、あくまで想像の域を脱しません。REINSの厳格化により成約登録をする会社が増えてきたことによる影響とも考えられるので”うのみ”にはしないようお気を付けください。
トランプ関税ショックの乗り越え、金利の先高観があったとしても、結局はどこ吹く風。日経平均やゴールドが最高値を記録するように、市場は好調を維持。
現場の声を聞いていても、少なくとも都心や湾岸エリアの市況は好調であると考えられますが、成約件数の不確実性もあるので参考程度の数字とお考えいただくくらいがちょうどいいのかと考えます。
直近、政治不安により日経平均やゴールドが下がりました。更には、2024年と比較し2025年の上昇率は落ち着いてきたとも聞きます。
それでも、今後も都心や湾岸エリアの不動産価格は上がり続けると思います。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数は11ヶ月連続で増加、成約㎡単価は65ヶ月連続で上昇、1990年9月以来の水準になっています。
大きい括りで見たときには成約件数はすべての地域で増加、全てのエリアで対前年2ケタ増で、成約㎡単価は東京都で2ケタ上昇となりましたが埼玉・千葉・神奈川他ではマイナスになっています。
全体で見れば”好調”と見えますが個別のエリアを見ていくと実態は異なると考えます。
先月の繰り返しにはなりますが、各エリアの中心部（とりわけ交通利便性の高い）エリアでは好調ですが、それ以外では成約数も価格も伸びていないエリアが多く存在します。
都心投資を含むエリアの過熱さは日に日に増しており、実需のエリアでは底堅さを感じています。
ただ、注意なのは実需エリアではいい物件だとしても都心と比べては上昇率が緩やかで天井にかなり近い印象です！。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は対前月在庫がまた増加しました（前年比+26.0％）。2025年に入ってからは特にこの傾向が目立ちます。
買い側の動き（成約件数）も相変わらず好調であり、価格の上昇基調は変わりません。更には、高額物件の成約が続いていることからもここ最近の成約単価は上昇傾向にあります。
詳細はスライド3にて説明したとおりではありますが、現場の声としては、適正価格の在庫があるもののそういった物件は瞬間蒸発。”欲しくても買えない”お客さんが増えていると聞きます。
また売り出し時では、いわゆる“スケベ価格”が多すぎる為、価格の大幅改定がよく入っているとの話もよく聞きます。
改めて、値付けが難しい市場ですし、買主サイドも自身の予算や状況に応じた購入戦略が非常に重要です！
毎月同様のことを申し上げていますが、都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては下落しているのだと考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
この傾向はしばらく続くと考えます。
買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているように感じます。
また、都心3区は高くなりすぎているものの、世界的に割安と考えられている日本のマンションを買うインバウンドの需要や、日本の富裕層の強い支持を受けて上昇しているイメージです。
あまりに相場が上がっているので売主が一旦チャレンジ価格で出してみる。みたいな動きもあるのではないかとも考えます。
都心3区の状況が他エリアに波及する可能性もあるので、在庫状況については特に注視してくべきかと思います。
（前月同様）売出価格と成約価格です。超高額物件が平均を押し上げているとの見立てが妥当だと考えます。
都心3区での売り出しは先月より上昇。相変わらずの超強気です（一部是正あり）。買主もいい物件であればお金を出すことはいとわない、そんなイメージです。
毎月の変動は多少あったとしても、対前年で価格が下がるところまではいかないと予想します。
（前月同様）都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。
都心の価格に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
