こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2025年8月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
最近、界隈で大人気 “マンションポエム”！！
9月12日(金)18:00公開予定で東京不動産マニア『マンションポエム 東京論』リスペクト企画』が公開されます！
名作ポエムたちをクイズ形式で読み解いていきます！
皆さんも読み上げるポエムがどこの物件のものかを当ててください。
えっこれ本当に広告？っていう、名（迷？）文句がいっぱいあって面白いのですが、実はそこからそのマンションが開発された時代背景やその立地に対する価値が見えてきて非常に面白いです。
クイズの回答および、そのマンションの特徴や現在の立ち位置についても解説いただければ幸いです。
『ここから見える東京より、美しい場所があるだろうか。』
『TOP OF TYO』
『世界は曲線でできている』
『TOKYOの『最前席』に棲む』
『東京を頂く。』
『島をまるごと「いい住まい」に。』
『PLANET DAIBA その惑星に住める日がくる…。』
『SHINONOME COMES TRUE』
皆さまのお気に入りのマンションポエムをコメント欄で紹介してくれたら嬉しいです！
それでは、≪2025年8月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫減↓・成約単価下落↓
都心3区では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価上昇↑
中古マンションにおいて成約件数は、10ヶ月連続で対前年同月で増加（前年比+54.5%）
成約㎡単価は64ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+13.5%）、在庫件数は2ヶ月ぶりに減少した（前年比−1.4%）。
成約数は先月同様全エリア（都道府県単位）で対前年2ケタ増と“直近9年間で1番多い成約件数”になりました。
上記の通り、首都圏全体では同じ傾向が継続しています。
都心3区での『在庫数（前年比+28.8%）・新規登録件数（前年比+13.0%）が大幅に増加していること』が気になり注視していました。
この謎が少し解けたので次のスライド【都心部在庫増なのに価格が上がり続けるワケ】にまとめました。
また、実需エリアと呼ばれる近郊・郊外では一部の好立地だけが伸びが数字なって表れてきました。
こちらも千葉県主要エリアの在庫が減少にまとめましたが、千葉県主要エリア・駅、その中でも好条件の物件は在庫が減少傾向にあります。
実際に東京からアクセスのいい駅の好条件の物件在庫がかなり少ないということがわかりました。
例）JR総武線(千葉/津田沼/船橋/市川)/JR常磐線(松戸/柏)、中古マンション、【専有面積】70m²以上、【駅徒歩分】7分以内、【築年数】10年以内
→SUUMO検索でたったの13件！その他条件でも調べていますので資料を参照してみてください。
現場の方々にお聞きした状況は以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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・超高額物件の成約が以前よりも目立つ。
・めぼしい新築マンション周辺エリアの動きが活発。
・金利上昇によって購入をあきらめる層は少ない。
・売り出し価格は依然として強気。
・都心の在庫は増えているが、いい物件は競合しなかなか買えない。
→実需層がなかなか買えない。
・都心売主が超強気。
・超富裕層買主は条件のいい物件を即断即決で買っていく。
・住宅ローン融資額が上がり1.5億の壁を越えてきた。
など
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ずっと疑問に思っていた、都心3区が在庫増加なのに価格上昇を続けている理由がわかる記事内容でしたので紹介します。
≪ 高くなり過ぎて在庫が増加する東京都心の中古マンション、億超えが続く港区や千代田区はこれから値下げが始まるのか ≫
ー 都心マンション市場の独特の力学 ー
やはり日本国内でTop of Topである都心3区の“待てる人たち”の売買は一般人とは異なります。
都心の価格は「売り手も買い手も待てる人たち」が作っています。
■ 買い手は富裕層や高額所得者
■ 好立地など好条件物件以外は手を出さない
■ 焦らず「待ち」の姿勢で購入を決断
売主も同じ。焦って値下げせず、持久戦で売り出し相場を押し上げています。
ただし、すべてが安泰ではありません。
● 港区でも徒歩距離が長い物件や築古物件は値下がりの可能性
● 千代田区でも番町は強いが神田は注意
つまりは好条件以外の物件は選ばれず値下げをしなくてはいけない状況になっています。
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。本当に参考になります。
▼URLはこちら
こちらのYouTubeでは藤田さんが徹底解説してくださっています！
【衝撃の真実!!】湾岸エリアは金利が上がってもマンション価格上昇!! 現場で何が起こっているのかをお伝えします
1都3県を語るうえで湾岸エリアの影響は大きく、無視することはできません。
今月（8月）の湾岸エリアは【募集件数大幅減！成約価格ほぼ横ばい！成約件数は順調に推移！】
・成約件数が増えて在庫が減ったものの、成約価格はあまり変わらなかった
→8月は比較的相場付近での成約が多かった
・内見は入るけれどもなかなか思った価格で売れないというオーナー様も多かったと推測
・昨年に比べると物件価格の上昇のペースは間違いなく落ち着いてきている
・9月は晴海フラッグT棟の引き渡しも控え、これから本格的に動きがありそうな予感
金利上昇リスクがある中でも、湾岸エリアのマンションは元気ですね。
スライドの通り、1都3県全体では、直近9年間で最も多い成約件数になりました。
（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）
先月同様で、あくまで想像の域を脱しません。REINSの厳格化により成約登録をする会社が増えてきたことによる影響とも考えられるので”うのみ”にはしないようお気を付けください。
トランプ関税ショックの乗り越え、金利の先高観があったとしても、結局はどこ吹く風。日経平均やゴールドが最高値を記録するように、市場は好調を維持。
現場の声を聞いていても、少なくとも都心や湾岸エリアの市況は好調であると考えられますが、成約件数の不確実性もあるので参考程度の数字とお考えいただくくらいがちょうどいいのかと考えます。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数は10ヶ月連続で増加、成約㎡単価は64ヶ月連続で上昇、1990年9月以来の水準になっています。
大きい括りで見たときには成約件数はすべての地域で増加、多摩地区を除けば他全てで対前年2ケタ増で、成約㎡単価は東京都区部が2ケタ上昇となりました。
全体で見れば”すべてのエリアで好調”と見えますが個別のエリアを見ていくと実態は異なると考えます。
先月の繰り返しにはなりますが、各エリアの中心部（とりわけ交通利便性の高い）エリアでは好調ですが、それ以外では成約数も価格も伸びていないエリアが多く存在します。
都心投資を含むエリアの過熱さは日に日に増しており、実需のエリアでは底堅さを感じます。
次のスライドで詳細を説明します。
千葉県主要エリア・駅、を例にとらせて頂きました。
好条件の物件は在庫が減少傾向にあると考えていましたが、SUUMOの掲載情報を検索すると東京からアクセスのいい駅の好条件の物件在庫がかなり少ないということがわかりました。
例）JR総武線(千葉/津田沼/船橋/市川)/JR常磐線(松戸/柏)、中古マンション、【専有面積】70m²以上、【駅徒歩分】7分以内、【築年数】10年以内
→この条件だとたったの13件！！
郊外でも、好立地で条件がよければ好調、そうでないエリアは厳しいという2極化となっています。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は在庫が対前月でかなり増加しました（前年比+28.8％）。2025年に入ってからは特にこの傾向が目立ちます。
買い側の動き（成約件数）も相変わらず好調であり、価格の上昇基調は変わりません。更には、高額物件の成約が続いていることからもここ最近の成約単価は以前にも増して上昇傾向にあります。
詳細はスライド3にて説明したとおりではありますが、現場の声としては、適正価格の在庫があるもののそういった物件は瞬間蒸発。”欲しくても買えない”お客さんが増えていると聞きます。
毎月同様のことを申し上げていますが、都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては下落しているのだと考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
この傾向はしばらく続くと考えます。
買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているように感じます。
また、都心3区は高くなりすぎているものの、世界的に割安と考えられている日本のマンションを買うインバウンドの需要や、日本の富裕層の強い支持を受けて上昇しているイメージです。
あまりに相場が上がっているので売主が一旦チャレンジ価格で出してみる。みたいな動きもあるのではないかとも考えます。
都心3区の状況が他エリアに波及する可能性もあるので、在庫状況については特に注視してくべきかと思います。
（前月同様）売出価格と成約価格です。超高額物件が平均を押し上げているとの見立てが妥当だと考えます。
都心3区での売り出しは先月より上昇。相変わらずの超強気です。買主もいい物件であればお金を出すことはいとわない、そんなイメージです。
毎月の変動は多少あったとしても、対前年で価格が下がるところまではいかないと予想します。
（前月同様）都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。
都心の価格に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
