こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2024年5月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
3月9日（金）に“東京不動産マニア”が始動して約3ヶ月が経過しました。さまざまな場所で反響もいただき、おかげ様で登録者数は1,600を超えました！
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そして毎月、PR BASEで作成しているこの月例速報MarketWatch（REINSレポート）も解説頂いております。
更にはお三方の実際の取引におけるトピックスもお話頂いているので気になる方は下記の動画をチェックしてみてください。
◆不動産成約データから考える不動産売買戦略！～4月度取引事例から具体的なおすすめマンションまで解説します～
◆不動産成約データから考える不動産売買戦略！～3月度取引事例から具体的なおすすめマンションまで解説します～
◆【中古マンション】不動産成約データから考える不動産売買戦略～取引事例から具体的なおすすめマンションまで解説します～
引き続き“東京不動産マニア”をよろしくお願い申し上げます。
それでは、≪2024年5月度REINSサマリーレポート≫です
重要指標は以下の通りで、数値で見ると悪い市況ではないと考えています。
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▼中古マンション（一都三県）
・成約件数：2,845件 （前年同月比+3.9%）↑
・成約㎡単価：76.30万円 （ 〃 +7.5%）↑
・在庫：45,603件 （ 〃 -0.4%）↓
・新規登録件数：15,088件（ 〃 -3.8%）↓
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数：1,096件 （前年同月比 -2.5%）↓
・成約価格：3,864万円 （ 〃 +3.8%）↑
・在庫：21,649件 （ 〃 +25.0%）↑
・新規登録件数：5,895件 （ 〃 +16.6%）↑
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最近の市況をまとめると、
中古マンションにおいて成約件数は12ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+3.9%）、成約㎡単価は49ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+7.5%）、在庫件数が在庫件数は28ヶ月ぶりに減少しました。ここに関しては、後ほど詳細を解説致します。4月度は、成約数から見ると全エリア調子が悪くはありませんでした。
5月度は、成約数から見ると神奈川県を除き悪くはありませんでした。ただし、成約単価では全エリア上昇していますが、やはり都心が平均価格を引っ張る構図です。そして、分譲が開始される新築物件の周辺相場が上がっています、現在の注目エリアは勝どき・月島エリアです。≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照『特に5月は晴海フラッグを筆頭に晴海エリアがよく売れました。晴海エリアの成約数は単月で過去最高記録を更新しております。チャレンジ価格に見えたお部屋が徐々に売れてきており、成約単価も上昇中です。』とのことです。
成約件数は対前年プラス3.9％、成約㎡単価は対前年プラス7.5%になりました。
首都圏における中古マンション成約件数は12ヶ月連続でに前年同月を上回りました。
直近7年間の同月と比較し成約件数は例年並みの水準であることがわかります。
右上に記載した表の通り、例年より成約数を大きく伸ばしているのが都心3区です。相変わらず好立地が強いことは変わりません。
中古マンション成約件数は下記の通りです。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は中長期的に見て価格は上昇、在庫は減少傾向です。
この傾向はしばらく続くと考えます。初めて成約㎡単価が180万円を上回った先月同様に180万円を維持しています。海外勢がキャッシュで購入しているとの話もよく聞きますので、需要は尽きないようです。
先月同様に、分譲が開始される新築物件の周辺相場が特に上がっています、現在の注目エリアは勝どき・月島エリア等の大規模分譲エリアです。
これらの物件の周辺中古マンションは募集価格から値上げが多く、申し込みが入った後の売り止めなども発生しているとのことですので、自分がどんなマンションでどんな生活をしていきたいか、その予算はいくらなのかしっかり決めていかないと、いつまで経っても買えないですね、、、スピードが勝負ですので購入検討者は今一度、条件整理をする必要がありそうですね。
前述の都心3区の上がり幅が大きいのにも関わらず、首都圏全体だとさほどでもないことから都心エリア以外では価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。
強いエリアがより強く、それ以外が横ばいか下落傾向にあります。
近郊・郊外でじわじわと在庫が増加しているなかで、東京都内（特に都心3区）で継続的な在庫減少が確認できます。
埼玉もこの数ヶ月減っていますので注視していこうと思います。
在庫状況についてもう少し掘り下げます。
在庫推移を表にまとめたものですが、都心3区のみが連続して対前年・前月ともに減少していることがわかります。2023年9月以降9か月連続で対前年マイナスになっていて在庫の減少が気になります。
最後に、売出価格と成約価格です。こちらも傾向は前月と同じです。都心3区(千代田、中央、港)で、は対前年売出単価は上昇・成約単価上昇、対前月でも対前年売出は上昇、成約単価が下落しているのは誤差の範囲かなと。
まだまだ、上り調子なこのエリアは今後もじわじわと上昇していくと予測しております。株価が反映されやすいエリアなので日経平均株価の上昇もこのエリアの価格を押し上げる要因になりそうです。
最近では海外勢のキャッシュでの購入も増えているとのことですので、基本的に価格が下がる要因がありません。
また、このエリアでは新築マンションの供給が一定数あるのですが、資材高騰・人件費高騰も相まって価格は強気です。そうなるとその価格に引っ張られて中古相場も上がると考えられます。
めぼしい、新築マンション開発エリアには要注目です！
首都圏全体で見ても、対前年売出・成約単価上昇、対前月売出・成約単価は横ばいです。価格の頭打ち感を見て取ることができます。
毎度、同じ表現にはなりますが、成約が売出を超えているということは単価の高い物件が売れて安い物件の在庫が増加し売れていないともとれます。つまり、立地等の条件がいい都心の物件を中心に、単価の高い物件が好調でそれ以外が売れにくいと考えられます。
ここでも結論としては、1都3県全体で見たら頭打ち、いいエリアでは上昇、それ以外は下落になる、2極化（ないしは、下落しないまでも横ばいのエリアも含めた三極化）が進行すると思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
