こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2024年10月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
東京不動産マニアで激動の2024年度上期振り返り動画を公開しました！
価格高騰が止まらない都心中古マンション市況も金利上昇や株価の乱高下、更には注目度の高い新築供給もある中で上期はどういった動きだったか、そして今後どうなるかを解説しています。
世界に比べたらまだまだ安い日本の不動産、今後どうなるか注目です！
おすすめマンション解説まで含めた非常に内容の濃い動画になっていますので是非ご視聴ください。
【2024年上期総括】マンション市況の振り返りと今後の展望～激動の2024年、下期は〇〇に注目～
それでは、≪2024年10月度REINSサマリーレポート≫です
重要指標は以下の通りです。
新たなフェーズに移行が継続！といったところです。
新たなフェーズに移行！好調だった都心で、対前年成約減↘・成約単価対↗。
対前月では、成約単価上昇↗・在庫増↗。市況としては“落ち着いた”とみていい状況だと思います。
月末の金融政策決定会合と8月上旬の株価暴落の影響が大きいのかもしれませんが、簡単に言ってしまえば「価格が上がりすぎているのでは？」と考えた”様子見”のように感じます。
都心3区の中央区湾岸エリアに位置する新築物件、晴海フラッグスカイデュオの最終期抽選が終了し、一定数が晴海フラッグ板状棟に流れていると聞きます。
そういった意味では近隣中古がもう一段価格上昇があってもなんら不思議ではありません。
一方で、新築の供給が先細りすることが予想される中での注目物件である、ザ・豊海タワーマリン＆スカイの第1期2次（平均で15%の価格上昇）の応募が開始され、
リビオタワー品川のモデルルーム見学も始まる中で（2025年3月販売開始予定）、その人気は予想以上に高いと感じています。
「新築抽選待ちの様子見」はまだ続くかもしれませんね。
用地仕入れの減少に建築費の高騰も伴い、新築供給が減るので、今ある中古マンション市場が中心になることは間違いないので今のうちにポジションセットをしておきたいところです。
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▼中古マンション（一都三県）
・成約件数：3,092件（前年同月比-5.9%）↓
・成約㎡単価：75.16万円（同+0.8%）→
・在庫：45,888件（同-0.9%）→
・新規登録件数：16,698件（同-2.0%） ↓
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数：1,174件（前年同月比+3.8%）↑
・成約価格：3,776万円（同−4.3%）↑
・在庫：22,676件（同+16.6%）↑
・新規登録件数：6,502件（同+4.1%）↑
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中古マンションにおいて成約件数は9月に続き、4ヶ月連続で対前年同月でマイナス（前年比−5.9%）、成約㎡単価は54ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+0.8%）、
在庫件数が6ヶ月連続で前年同月を下回った（前年比−0.9%）。
※ただし、前月比ではプラス1.1%とじわじわ増加しています。10月度成約数は対前年では東京都内・神奈川（横浜・川崎市）で大きく減少し、千葉や埼玉では増加となりました。
成約単価では全体で上昇していますが、やはり都心が平均価格を引っ張る構図です。高くなり続ける都心部や横浜と、都心での購入をあきらめた層の近郊への流出の傾向が表れたと考えられます。注目は、好調だった都心で“対前年成約減・対前月在庫増”の継続です。
急上昇する相場に対する様子見フェーズかなとも考えられますがもう一点、気になるのが”アンダーでの販売”です。
REINS登録なし等でデータに現れない物件が一定数存在し、その数が増えているようです。当然、ここには表れないものになるのでどうしようもありませんが、都心物件の実態は”成約数減ではない”と考えた方がしっくりくる気がします。
（大阪にはなりますが高額物件のううREINS登録が1桁に対し所有権移転が20件を超えるものも存在するようです）
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
中央区湾岸エリアが都心不動産市況に与える影響がかなり大きくなってきましたので、こちらのコラムが非常に参考になります。
結論『19ヶ月ぶりに成約価格微減！在庫数は上げ止まりで横ばい傾向！成約数は低空飛行中！』とのこと。
一番の注目していた晴海フラッグ板状は10月からすでに在庫が減り始め、晴海フラッグ【転売住戸】の在庫は10月だけで15%減です。（106件→91件）
一方で在庫の増加も気になるところで、エリアによって在庫が増えているエリアと、減っているエリアがはっきり分かれています。
特に有明エリアの在庫上昇・中央区の方の勝どき・晴海エリアの在庫が大幅に減少、新築供給エリアだけが在庫減少となり結果として全体では横ばいです。
https://fj-realty.co.jp/news/1626
成約件数は対前年−5.9％、成約㎡単価は上昇し対前年＋0.8%になりました。
首都圏における中古マンション成約件数が9月に続き4ヶ月連続でマイナスを記録し、成約㎡単価は54ヶ月連続で対前年同月を上回りました。
スライドの通り、直近7年間の同月と比較し成約件数は例年と同水準であることがわかります。
右上に記載した表の通り、都心3区の成約数がかなり落としています。埼玉・千葉を除く成約件数が例年より少ない傾向にあります。都心の価格についていけなくなった方々が近郊郊外に動いているよに感じます。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数が例年並み少ない中で、新規登録件数も減少しています。とはいえ、在庫数は対前月ではプラスになるエリアが増えていますので、売り手市場が弱まる可能性があります。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
成約㎡単価は中長期的に見れば上昇していますが直近では対前月でマイナスになることもあるので、踊り場を迎えている感じはあります。
しかし、新規登録㎡単価が相変わらず上昇しているので、売主は強気の姿勢が続いていると考えます。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は中長期的に見て価格は上昇、在庫も減少傾向だと言ってきましたが、
ここにきて、対前月在庫が104.9%と増加しています。まだ少ない水準ですが、潮目が変わってきました。
現場の声を聞くと、買い側の動きが少し鈍化しているようです。ここでも様子見ですかね。
ただ、先述の通り”アンダーでの販売”が増加しているとのことなので、ここでの在庫増加は売れない物件が残る、といった感じかもしれません。
都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇ですが、この数ヶ月は横ばいになっています。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
多くのエリアで在庫が増加してきました。
東京都と都心3区の継続的な在庫減少傾向でしたが、直近では都心エリアでも在庫増加傾向にあるので、今後どちらに触れるのかに注目です。
今は”様子見フェーズ”が続いていると考えます。
8.9,10月と、都心3区も在庫が増加しています。一過性のものだとは考えますが、この状況が継続するようだと、都心の売り手市場の状況も変わる可能性があります。
都心物件の在庫がかなり不足していると言われていたコロナ禍より低い水準になっていることは大きなポイントです。一方でその他の3県ではコロナ禍と比較しても増加傾向にあります。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているイメージです。
最後に、売出価格と成約価格です。
都心3区での成約単価が下落した前月から少し回復しています。そして、売り出しは相変わらずの強気。
強気の売主と様子見の買主の構図になりました。ただ、毎月の変動は多少あったとしても、対前年価格が下がるところまではいかないと予想します。
先月同様に、売出単価が成約単価を上回りました。
売主側の売出価格の設定にが強気すぎるのではないかと考えます。また、買主がついてこれないケースが出ているとも考えられます。
都心の成約に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
先月追加したエリア別在庫㎡単価です。今月も傾向は変わりませんが、都心3区の伸びが凄いですね。
東京23区内以外では在庫㎡単価が横ばいor下落の傾向。都心のみ在庫価格が大幅上昇というのがわかるかと思います。
在庫単価が下落してくると徐々に成約単価も落ちてくる可能性が高くなりますので、今後も在庫単価の定点観測をしていこうと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
