こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2024年12月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
あけましておめでとうございます。
新年初めての“REINSサマリーレポートから不動産市況を読む”です。
まずは、トピックスです。
1月10日に東京不動産マニア“2025年最初の動画”が公開されました！
新年一発目ということもあり、皆さん最近の取引事情についてかなり踏み込んでおります。
▶︎裏で売れている物件が増えている
▶REINSに図面がない、担当者がいない
▶在庫増なのに紹介できる物件が少ない
不動産業界の宜しくない習慣とは何か？エージェントのあるべき姿とは何か？については特に詳しく解説頂きました。
「早く買いたいけど買えないお客様ばかり」という買主の焦りが今の市場を表す言葉になっています。
今年も皆様に役立つ不動産情報をお届けして参ります。
どうぞ本年も変わらぬご愛顧をよろしくお願いいたします。
【REINSデータ速報！】5ヶ月ぶり成約件数がプラスに！新築から中古へのシフトで“様子見状態” から脱却か？！裏で売れている物件・図面がない物件とはなにか？！
それでは、≪2024年12月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約増↗・成約単価上昇↗、対前月成約単価下落↘、在庫減↘
好調だった都心で、対前年成約微減↘・成約単価上昇↗、対前月成約単価下落↘・在庫減↘
意外なことに東京23区のみが成約件数“微減（ほぼ横ばい）”になりました。
現場の方々にお聞きした状況だと、都心や湾岸エリアに関しては以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
・割安物件だけでなく相場に近い物件は即売れる
・少し高いなぁと思うものでもすぐに相場が追い付いてくる
・チャレンジ価格で出している物件はずっと残っている
・「早く買いたいけど買えないお客様ばかり」で買主さんの焦りを感じる
・データで出ている以上に、紹介できる物件（在庫）が少ない
・裏（REINS登録なし）で売れている物件が増えている
・REINSに図面がない、担当者がいない
など
それ以外の1都3県は実需が現実的な価格で支えられていると感じます。
中長期的に見れば今後も大きな伸びは少ないと感じますが一部交通利便性の高い駅の一等立地だけが独歩高で取引されることで、成約平均が押し上げられることがあると思います。
また、先月同様にはなりますが、新築が供給される周辺の動きが出ています。
ザ豊海タワーの1期3次の価格UPが報じられましたが、リビオタワー品川の次期価格はかなり上げてくると安易に予想できます。
特にリビオタワー品川の1期1次（2025年3月）は抽選倍率が凄まじくなりそうです。
—————————————————————————————————–
≪販売予定東西湾岸エリア新築マンション≫
・ザ豊海タワーマリン＆スカイ⇒販売開始：開始済／引渡し：2027年8月下旬
・グランドシティタワー月島⇒販売開始：開始済／引渡し：2026年9月
・ブランズシティ品川ルネ キャナル⇒販売開始：2025年3月／引渡し：2026年12月
・ブランズ芝浦⇒販売開始：2025年3月／引渡し：2026年5月
・リビオタワー品川⇒販売開始：2025年3月／引渡し：2026年10月
・パークタワー品川天王洲⇒販売開始：2025年6月／引渡し：2027年9月
・シティタワー東京田町⇒販売開始：2025年8月／引渡し：2027年7月
・シティタワーTHE RAINBOW⇒販売開始：2025年7月／引渡し：2028年4月
—————————————————————————————————–
重要指標は以下の通りです。
=================================
▼中古マンション（一都三県）
・成約件数：3,158件（前年同月比+7.4%）↗
・成約㎡単価：78.05万円（同+4.3%）↗
・在庫：44,981件 （同-3.3%）↘
・新規登録件数：14,311件（同-2.9%）↘
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数：1,169件（前年同月比+8.0%）↗
・成約価格：4,099万円（同+4.4%）↗
・在庫：22,937件（同+14.6%）↑
・新規登録件数：5,721件（同+10.4%）↑
=================================
中古マンションにおいて成約件数は、2ヶ月連続で対前年同月で増加（前年比+7.4%）、成約㎡単価は56ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+4.3%）、在庫件数が8ヶ月連続で前年同月を下回った（前年比−3.3%）。
12月度成約数は“区部”だけがほぼ横ばいながらも前年比でマイナスとなりました他全エリア対前年でプラスに転じ、首都圏平均で7.4%のプラスとなりました。
一方で成約単価では全体で上昇しているものの、やはり都心が平均価格を引っ張る構図です。
全体を俯瞰してみると、高くなり続ける都心部や横浜と、都心での購入をあきらめた層の近郊への流出の傾向が表れたと考えられます。
注目は、都心3区で2ヶ月連続の“対前月在庫減”です。
新築物件からのリプレイスや前述の“裏（REINS登録なし）で売れている物件が増えている”ということも影響していると感じます。
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアが都心不動産市況に与える影響がかなり大きくなってきましたので、こちらのコラムが非常に参考になります。
結論『成約価格横ばい傾向！在庫数増加！成約件数はいまいち伸びず！』とのこと。
湾岸エリアも都心状況同様に成約が落ち着き、“売り手と買い手の睨み合いの状況”とのこと。
特に気になるのは『現場感的には相場に近いお部屋は瞬殺で、チャレンジ募集がずっと残っているというイメージ』この部分です。
“シティタワーズ東京ベイの大幅値上げや、ザ・豊海タワーのまだまだ価格上げます宣言”などもあり価格が下がる可能性は低いと感じます。
成約件数は対前年＋7.4％、成約㎡単価は上昇し対前年＋4.3%になりました。
首都圏における中古マンション成約件数が2ヶ月連続でプラスを記録し、成約㎡単価は56ヶ月連続で対前年同月を上回りました。
スライドの通り、直近7直近8年間で最も多い成約件数になりました。
“都心での購入をあきらめた層の近郊への流出”によるものと考えるのが一番腑に落ちます。スライド7から都心3区（千代田区、中央区、港区）は4ヶ月続いた在庫増加から2ヶ月連続での減少となりました。
買い側の動きが少し鈍化しているとはいうものの、やはり条件のいい物件が出るとすぐに売れるとの話もあります。更には、業者買取によりREINS成約登録なしということも考えられるのでデータに現れない部分も考察する必要がありそうです。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数が増加しましたが、新規登録件数は減少しています。在庫数は全体ではマイナスではあり、今月は全エリア（都県単位）でマイナスになりました。
特に都心エリアは連続した在庫減少が確認できました。
成約㎡単価は中長期的に見れば上昇していますが直近では対前月でマイナスになることもあるので、1都3県という広いエリアで見ると踊り場を迎えている感じはあります。
新規登録㎡単価の上昇は都心物件の売主は強気の姿勢を表していると考えます。まさに、“売り手と買い手の睨み合いの状況”です。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は4ヶ月続いた在庫増加から2ヶ月連続での減少となりました。買い側の動きが少し鈍化しているとはいうものの、やはり条件のいい物件が出るとすぐに売れるとの話もあります。
更には、業者買取によりREINS成約登録なしということも考えられるのでデータに現れない部分も考察する必要がありそうです。
都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇ですが、この数ヶ月は横ばいになっています。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。 首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
最近の傾向と異なるのは全エリアでの“在庫減少”です。
11月は都心3区の多前月在庫は減少となりました。“都心の売り手市場”は当分変わらないと思います。
分析は乏しいですが、買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますのでいい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているイメージです。
売出価格と成約価格です。
都心3区での売り出しは相変わらずの強気。
強気の売主と様子見の買主の構図になりました。ただ、毎月の変動は多少あったとしても、対前年価格が下がるところまではいかないと予想します。
都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。 大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
エリア別在庫㎡単価です。今月も傾向は変わりませんが、都心3区の伸びが凄いですね。まだ伸びそうです。
東京23区内以外では在庫㎡単価が横ばいor下落の傾向。今月は若干上昇にはなりましたが大きな上昇なないとみています。
大幅上昇は都心の在庫価格だけということは変わらずです。
在庫単価が下落してくると徐々に成約単価も落ちてくる可能性が高くなりますので、今後も在庫単価の定点観測をしていこうと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
