こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2023年12月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！
まずは、今月のトピックス『週刊ダイヤモンド』1月6日・13日号の第1特集から。
インフレに耐えられる富裕層が買う都心物件は引き続き上昇し、価格に追いつけない一般層が選ぶ郊外物件は成約減・価格下落の二極化が進んでいます。
（売れ行きのいい）『超高額物件と苦戦物件が入り交じり、平均価格を見るだけでは何が起きているか全く分からない』
『今後、都心の好立地以外では新築マンションは買えなくなる』
マンション管理・修繕においても同じ二極化傾向があり、適正管理費を支払える余裕がそのマンションにあるか否かも重要なポイントです。
購入の際は、相場だけでなく管理状況も確認する必要があります。
詳細は『週刊ダイヤモンド』1月6日・13日号の第1特集を確認ください。
まずは、≪2023年12月度REINSサマリーレポートの感想≫から
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【重要指標】
▼中古マンション（一都三県）
・成約件数 ：2,941件 （前年同月比 +3.7%）↑
・成約㎡単価 ：74.23万円（ 〃 +7.0%）↑
・在庫 ：46,528件 （ 〃 +11.7%）↑
・新規登録件数：14,744件 （ 〃 +1.2%）↑
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数 ：1,082件 （前年同月比 +4.4%）↑
・成約価格 ：3,926万円（ 〃 +1.4%）↑
・在庫 ：20,012件 （ 〃 +35.6%）↑
・新規登録件数：4,388件 （ 〃 +2.8%）↑
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中古マンションにおいて成約件数は7ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+3.7%）
成約㎡単価は44ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+7.0%）、
在庫件数は23か月連続で対前年同月でプラス（前年比+14.2%）となりました。
ただし、一都三県全体で全てが上昇しているのではなく、好調なエリアとそうでないエリアでの2極化が進んでいると考えられます。
理由としては以下の通りです。
スライド5の通り、直近6年間の同月と比較し成約件数は若干多い水準であることがわかります。
右上に記載した表の通り、東京（特に都心3区）が好調という状況で他3県は過去6年間の中では少ない水準であるとみて取れます！
※今回から表に都心3区の成約件数を追記しています。
スライド8から都心3区は引き続き在庫減少の傾向で、コロナ禍で在庫が減少したときと同等の水準まで行ってしまうのではないかという勢いです。
スライド9では、前述の都心3区の上がり幅が大きいのにも関わらず、首都圏全体だとさほどでもないことからエリアによって成約単価に差が出ているとわかります。
スライド10を見ると都心3区の在庫だけが減少傾向にあることがわかるので、ここからも都心部とそれ以外の市況のズレが読み取ることができます。
スライド11.12では、先月同様に首都圏全体の成約価格が売出価格を上回っていることから高価格帯の物件だけが好調なのではないかと考えられます。
成約件数は対前年プラス3.7％、成約㎡単価は対前年プラス7.0%になりました。
首都圏における中古マンション成約件数は7ヶ月連続でに前年同月を上回りました。
こちらは過去6年と比較した成約件数推移になります。
成約件数は直近6年の同月と比較し成約件数は若干多いことがわかります。
右上に記載した表（今回から表に都心3区の成約件数を追記しています）の通り、東京（特に都心3区）が好調という状況で他3県は過去6年間の中では少ない水準であるとみて取れます！
中古マンション成約件数は下記の通りです。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
続いて、在庫件数と成約価格です。
前月同様、都心3区(千代田、中央、港)】対前年在庫減少、成約単価上昇。対前月では在庫増加、単価上昇となっております。
このエリアは経済状況が成単価に反映されやすいエリアでもあり、現在はかなり高値で取引されています。 単価が上昇し、在庫の減少が顕著でコロナ禍での在庫水準に近づいています。いい物件はすぐに売れているからこその在庫減少だと考えることもできそうです。
こちらは首都圏全体です。
対前年在庫増加、成約単価上昇。対前月では在庫減少、単価横ばい。となっています。
先月同様にはなりますが、郊外になればなるほど価格の上限が厳しく、下落トレンドになっていると聞いています。
とはいえ、ここに現れる数字は都心の高価格物件も含まれているので下落している（売れない）物件の価格は分かりません。
平均ばかり見ていると見誤るので注意が必要です。在庫も増加傾向にあります。
こちらも前月同様ではありますが、エリア別の在庫件数は、1都3県ではにコロナ前の水準同等まで物件在庫が増加しています。
しかし、この半年で見ると、東京および都心3区の在庫だけが減少しているので在庫も2極化になっています。
最後に、売出価格と成約価格です。こちらも傾向は前月と同じです。
都心3区(千代田、中央、港)で、は対前年売出単価上昇・成約下落、対前月売出単価上昇、成約単価下落。
まだまだ、上り調子なこのエリアは今後もじわじわと上昇していくと予測しております。基本的に価格が下がる要因がありません。
在庫の減少から、いい物件がなく成約価格が伸びていないだけかと思います。
首都圏全体で見ても、対前年成約・売出単価上昇、対前月売出上昇・成約単価下落です。
価格の頭打ち感を見て取ることができます。
先月同様に成約が売出を超えているということは単価の高い物件が売れて安い物件の在庫が増加し売れていないともとれます。
つまり、立地等の条件がいい都心の物件を中心に、単価の高い物件が好調でそれ以外が売れにくいと考えられます。
ここでも結論としては、1都3県全体で見たら頭打ち、いいエリアでは上昇、それ以外は下落になる、2極化が進行すると思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
