≪2025年6月度≫月例速報ＭａｒｋｅｔＷａｔｃｈ～REINSサマリーレポートから不動産市況を読む～

こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪

東日本REINSサマリーレポート2025年6月分が更新されました！

では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！

まずは、トピックスです。

6月のトピックは、なんとと言っても稲垣さんの書籍『住む資産形成』の発売です！

書籍は絶賛発売中！東京不動産マニアの動画でも紹介いただきました！！

【REINSデータ速報】都心3区の在庫・新規登録件数が急増～今、新たな動きを見せる都心の市況！？～

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それでは、≪2025年6月度REINSサマリーレポート≫です。

1都3県全体では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価下落↓
都心3区では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価下落↓中古マンションにおいて成約件数は、8ヶ月連続で対前年同月で増加（前年比+31.9%）
成約㎡単価は62ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+6.9%）、在庫件数が14ヶ月連続で前年同月を下回る結果に（前年比−0.7%）。
成約数は先月同様全エリア（都道府県単位）で対前年２ケタ増と“直近9年間で1番多い成約件数”になりました。
上記の通り、首都圏全体では同じ傾向が継続しています。ここ最近、成約件数が異様に伸びていますが、REINSの登録内容の変更が影響しているかもしれないので調査中です。今月も、都心3区での『在庫数・新規登録件数が大幅に増加していること』が気になります。
都心3区が飛びぬけて高くなりすぎた結果、投資家も都心5(6)区と広げていっているのかもしれません。
もしくは、価格も大幅上昇中…そろそろ天井とみて売り出し始めている方が増えてきたのでしょうか。
更には、日本では夏に災害が起きるからと言った陰謀論にも近い話で売り出す人が増えている可能性もなくはありません…今後の動きに注目です。実需エリアと呼ばれる近郊・郊外では成約件数はどこも調子が良いと言えます。
しかし、このエリアの価格は一部の好立地だけが伸びているものの東京都心から離れるほど下落へと向かっています。現場の方々にお聞きした状況だと、都心や湾岸エリアに関しては以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております

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・金利上昇によって購入をあきらめる層は少ない。
・トランプ関税ショックでの落ち着きは終わり、動きは活発。
・売り出し価格は依然として強気。
・都心の在庫は増えているが、いい物件は競合しなかなか買えない。
・超高額物件の成約が以前よりも多く感じる。
・住宅ローン融資額が上がり1.5億の壁を越えてきた。
≪湾岸エリア≫
・成約件数大幅増！募集数ほぼ横ばい、成約価格微増！
・1～2億の物件が増加。
・5月に入ったGW明けから問い合わせが急に増えた。
・買取再販業者の仕入れがまた増えてきた。かつ、高値でも買っている。
・先月は底値が上がった月だとしたら、今月は上値がより上がっている印象。
など
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≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照

湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。本当に参考になります。

▼URLはこちら

【単月成約件数過去最高更新！】2025年6月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

1都3県を語るうえで湾岸エリアの影響は大きく、無視することはできません。

今月の湾岸エリアは【成約件数大幅増！募集数ほぼ横ばい、成約価格微増！】

全マンションがバランスよく売れた。成約価格については微増傾向で高止まり、募集件数も高止まりです。
もはや価格が上がるのが普通に。インフレが続く。
6月は買取業者や個人投資家の方が湾岸マンションを買うケースが増えている。
投資家系の方々からの問い合わせや内見が多い、驚くほどの価格で投資家勢が買っている。

購入者層の底堅さを感じる一方で、買取再販業者の動きが気になるところです。

買取再販業者の仕入れは今後さらに上がることを見込んでいるということなので、まだ相場は上がる可能性が高いと考えます。

ぜひ、記事をご一読ください。

スライドの通り、1都3県全体では、直近9年間で最も多い成約件数になりました。

（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）

あくまで想像の域を脱しませんが、REINSの厳格化により成約登録をする会社が増えてきたことによる影響とも考えられるのでうのみ、にはしないようお気を付けください。

先月同様にはなりますが、トランプ関税ショックがあっても、金利の先高観があったとしても、結局はどこ吹く風。今となっては市場は元通りどころか、好調のように感じます。

また、トランプ関税ショックにより日銀の利上げが難しくなり、実需の方は動きやすくなったとも考えられます。

以上のように、市場は好調であると考えられますが成約件数の不確実性もあるので参考程度の数字とお考えいただくくらいがちょうどいいのかと考えます。

中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。

成約件数は8ヶ月連続で増加、成約㎡単価は62ヶ月連続で上昇、1990年10月の水準を上回る数になっています。

大きい括りで見たときには成約件数はすべての地域で対前年2ケタ増。成約㎡単価は東京都区部が2ケタ上昇。

全体で見れば”すべてのエリアで好調”と見えますが個別のエリアを見ていくと実態は異なると考えます。

各エリアの中心部（とりわけ交通利便性の高い）エリアでは好調ですが、それ以外では成約数も価格も伸びていないエリアが多く存在します。

各エリアでも利便性の高低によって二極化が起きていると考えられます。

続いて、在庫件数と成約価格です。

都心3区（千代田区、中央区、港区）は在庫が対前月でかなり増加しました。この傾向が続いています。

買い側の動き（成約件数）も相変わらず好調であり、価格の上昇基調は変わりません。更には、高額物件の成約が続いていることからもここ最近の成約単価は以前にも増して上昇傾向にあります。

現場の声としては、適正価格の在庫が多い印象ではあるものの、購入検討者も多くなかなか購入が難しい状況と考えられる。とのことでした。

毎月同様のことを申し上げていますが、都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。

首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。

首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。

買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。

3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているイメージです。

都心3区は高くなりすぎているものの投資目的での購入がインバウンドを含め好調ではありますが、売主が経済の先行き不透明感ないしはマーケットが天井だと感じていることにより、売り出しているケースが増えているのかもしれません。都心3区の状況が他エリアに波及する可能性もあるので、ここは注視してくべきかと思います。