久しぶりに不動産の検索サイトをじっくり触ってみて、改めて感じたのは、検索の仕組みがあまりにも“合理性”に寄りすぎているということだ。エリアや希望条件を入力すると、システムは迷いなく結果を表示してくれる。賃料の安い順、築年数の新しい順、駅から近い順―整然と並ぶリストは、選択の効率性を極めた仕組みといえる。
しかし、その合理性の裏側で、住まいを選ぶうえで本来重視されるべき「主観的な魅力」や「人の温度感」が、あまりにも置き去りにされているように思える。これは検索機能が合理的であるがゆえに、数値化しやすい要素―築年数、面積、駅距離、賃料など―に偏重してしまう構造があるからだ。
けれども、住まいとは単なる条件の集まりではない。「隣人が静かで住みやすい」「日当たりが良くて気持ちいい朝を迎えられる」「写真よりも実際の方が開放感がある」といった、実際に住んでみて感じる体験が、物件の価値を大きく左右する。今後の不動産テックには、こうした主観的な情報を、合理性の枠の中に組み込む新たな検索体験のデザインが求められている。
そして、その実現の鍵を握るのが「レビュー文化」の導入だ。これまでレビューといえば、飲食店や宿泊施設、ECサイトでの体験を共有する文化が中心だった。しかし不動産業界では、レビューはまだ一般的とは言えない。とりわけ「物件そのもの」に対するレビューの蓄積は少なく、ユーザーが実際に住んで感じた“体験価値”が、次の入居者にうまく引き継がれていない。
なぜ不動産ではレビューが根づかないのか。その背景には「一物一価性」がある。すなわち、物件は唯一無二で、同じ体験を複数人が共有することが難しいため、「共通体験に基づいた評価」が成立しづらいのだ。また、物件の購入・賃貸というライフイベントの頻度が低いことも、レビュー文化の浸透を妨げている。
さらに、不動産レビューには“立場の非対称性”という問題もある。レビューを書くのは入居者や購入者であり、評価されるのは不動産会社や管理会社。そこには利害が絡み、公平性が損なわれやすい。ネガティブなレビューが苦情の延長になりやすいことも、企業がレビュー機能を敬遠する一因だ。
こうした課題を乗り越えるには、まずレビューの対象を拡張する必要がある。たとえば、物件に対して「実際の住み心地」「周辺環境のリアルな感覚」「音の聞こえ方」など、暮らしの中で得られる情報をレビューとして蓄積していく。これは単なる感想ではなく、次の入居者にとっての重要な判断材料になる。不動産を「商品」として正しく理解してもらうためには、体験だけでなく、商品（物件）そのものへのレビューが不可欠だ。
そのためには、物件レビューが書きやすい仕組みを整備することが重要だ。具体的には、契約後のメールや退去時のアンケートなどで、簡易なレビュー投稿フォームを設け、匿名で投稿できる環境を作る。評価項目は選択式＋自由記述にすることで、心理的ハードルを下げ、かつ有用な情報を得ることができる。ポイント付与やギフトカードなどのインセンティブ設計も、レビュー文化を育てる上で効果的だ。
ただし、レビュー文化を根づかせるには、投稿者だけでなく事業者の姿勢も大切だ。レビューを単なる“監視対象”として扱うのではなく、“サービス改善のための貴重なフィードバック”として受け止める文化が求められる。ホテル業界のように、ネガティブレビューに丁寧に返信し、改善策を提示する姿勢があれば、レビューは企業と顧客の間に信頼を育てるツールとなる。
また、レビューの公平性を担保するためには、ポータルサイトや仲介会社による自己管理ではなく、第三者機関がレビュー運営を担うことが理想的だ。たとえば、AIを活用して感情分析や不正レビューの検出を行えば、信頼性の高いレビューシステムが実現できるだろう。
最終的には、不動産レビューを「信用データ」として社会に根づかせることが理想だ。レビューの蓄積が企業の透明性や信頼性の証となり、取引の安全性を高める。将来的にはブロックチェーン技術などを活用し、レビュー履歴を個人や企業の“信頼スコア”として活用する仕組みも考えられる。
物件検索において、数値で表せる合理性だけでなく、実際の暮らしの中で感じた主観的価値―「住まいの体験」をデータとして可視化する。それこそが、これからの不動産テックの進化に必要な視点だ。レビューとは、単なる個人の感想ではない。それは、そこに住んだ人の“暮らしの記録”であり、未来の住まい手へのメッセージでもある。合理性と主観性を両立させた検索・評価の仕組みづくりこそが、不動産業界の次なるステージを切り開く鍵になるだろう。
記事提供：南総合研究所
