こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2025年10月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
まずは、トピックスです。
先月のトピックスが“登録者数1万7,000人突破”でしたが、今月は“2万人突破”をご報告させていただきます。
2万名を突破してからも毎日多くの方からチャンネル登録をいただけていることに感謝致します。
これからも、皆さんの期待を超える「マニア」な視点で、不動産の情報をお届けできるように精進して参ります！
そして今月はもう1つビッグなトピックをお届けします。
高田さんが代表を務める一心エステートの創業5周年と新刊『マンション売却の錬金術』出版を記念し、「絆祭（きずなさい）」を開催します。
高田さんは節目に感謝を込めてクラウドファンディングを開始し、支援者特典には「記念パーティ」招待や講演・営業トレーニング、少人数制プレミアム食事会などが並びます。
さらに「東京不動産マニアを呼べる権利」も用意され、人とのつながりを大切にする高田氏らしい温かなプロジェクトになっています。
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それでは、≪2025年10月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増加↓・成約単価上昇↑
都心3区では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価微増↑
中古マンションにおいて成約件数は、12ヶ月連続で対前年同月で増加（前年比+36.5%）
成約㎡単価は66ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+13.6%）、在庫件数は3ヶ月連続減少した（前年比−4.8%）。
成約数は先月同様全エリア（都道府県単位）で対前年2ケタ増と“直近9年間で1番多い成約件数”になりました。
上記の通り、首都圏全体では同じ傾向が継続しています。
現場の方々にお聞きした状況は以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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・2024年に対して2025年の価格上昇のはばは小さい。
・高額物件といえど住宅ローンが届く範囲である1.5億～3億円の成約が活発。
・売り出し価格は依然として強気だが価格改定も目立つ。
→（更新）3～5億円の動きが悪く、買取再販物件を中心に大幅値下げをしている。
・超高額物件に関しては好調。
・めぼしい新築マンション周辺エリアの抽選待ちに寄り一時的に価格停滞エリアあり。（月島）
・都心の在庫は増えているが、いい物件は競合しなかなか買えない。
→実需層がなかなか買えない。
・買取再販事業者が都心超高額物件から近郊の実需向けへとエリアを広げています。
など
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今月もやはり気になるのは、昨今のトレンドである都心物件の“在庫”や“大幅値下げ”です。
マンションリサーチ様よりリリースされた『東京都における価格帯別成約動向と再販市場の二極化』から紹介致します。
『東京都マンション市場は「二極化」と「適正化」の局面へ』と題している通り、
- 1億〜2億円帯の高給与層マーケットは依然堅調で、実需としての安定需要を支えている。
- 5億円以上の富裕層マーケットも資産防衛・投資の観点から安定しており、超高額帯の成約は継続。
- 2億〜5億円帯の中間層では、価格と内容のミスマッチによって取引が鈍化。
都心ではいよいよ“パワーカップル”も価格についてこれなくなってきたと聞きます。
その証拠に、実需層（≒住宅ローン）の上限価格が物件価格のストッパーになり、価格の上昇に陰りが見えてきました。
その価格帯が３にあたる「2億〜5億円帯の中間層」というわけです。価格帯をあわせる為に、買取再販事業者も都心だけでなくエリアを広げているとのことです。
今後の価格動向は“住宅ローン上限”の動向に影響を大きくされると考えます。
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。本当に参考になります。
▼URLはこちら
1都3県を語るうえで湾岸エリアの影響は大きく、無視することはできません。
10月の湾岸エリアは【成約価格微増（先月比+1.4%）成約件数大幅増（前年同月比+64.9%）募集件数増（先月比+3.2%）】
- 10月の成約価格は微増ではあるものの過去最高単価更新
- 江東区エリアはすべて過去最高単価更新中
- 全体的にやや動きが悪く、売れているマンションとそうでないものの差が明確に
- 新築晴海フラッグT棟の募集増加（100件超）
- セントラルガーデン月島ザ・タワーの抽選後の動きに注目
抽選待ちの今こそ中古を買うチャンス！と、今月も念を押して言っておきます！
スライドの通り、1都3県全体では、直近9年間で最も多い成約件数になりました。
（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）
先月同様で、あくまで想像の域を脱しません。REINSの厳格化により成約登録をする会社が増えてきたことによる影響とも考えられるので”うのみ”にはしないようお気を付けください。
先月は政治不安により日経平均やゴールドが一時的に下がりました。
しかし、10月31日には日経平均株価が5万2,000円を記録したこともあり市場は好調を維持。
2024年と比較し2025年の上昇率は落ち着いてきたとも聞きますが、投資（投機）目的や底堅い実需により特に都心とその周辺の市況は好調であると考えられます。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数は12ヶ月連続で増加、成約㎡単価は66ヶ月連続で上昇、1990年9月以来の水準になっています。
大きい括りで見たときには成約件数はすべての地域で増加、全てのエリアで対前年2ケタ増で、成約㎡単価は東京都で2ケタ上昇となりましたが埼玉・神奈川他ではマイナスになっています。
全体で見れば”好調”と見えますが個別のエリアを見ていくと実態は異なると考えます。
先月の繰り返しにはなりますが、各エリアの中心部（とりわけ交通利便性の高い）エリアでは好調ですが、それ以外では成約数も価格も伸びていないエリアが多く存在します。
都心では先述の通り価格帯別で成約動向に大きな差が生まれていますが、実需が手の届くエリアでは底堅さを感じています。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は対前月在庫がまた増加しました（前年比+2.2％）。2025年に入ってからは特にこの傾向が目立ちます。
買い側の動き（成約件数）も価格帯には寄りますが全体で見れば相変わらず好調であり、価格の上昇基調は変わりません。更には、超高額物件の成約が一定数はあることからもここ最近の成約単価は上昇傾向にあります。
現場の声としては、適正価格の在庫があるもののそういった物件は瞬間蒸発。”欲しくても買えない”お客さんが増えていると聞きます。
また売り出し時では、いわゆる“スケベ価格”が多すぎる為、価格の大幅改定がよく入っているとの話もよく聞きます。
改めて、値付けが難しい市場ですし、買主サイドも自身の予算や状況に応じた購入戦略が非常に重要です！
毎月同様のことを申し上げていますが、都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては下落しているのだと考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
この傾向はしばらく続くと考えます。
買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
更には、売れにくい価格層があるということからも、大幅な値下げが一気に起こらない限りは在庫が増えていく傾向は変わらないと考えます。
実需では都内や3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているように感じます。
都心3区のうち超高額帯（5億～）は、世界的に割安と考えるインバウンドの需要や、日本の超富裕層の上がった金融資産を実物資産に移す動きを受けて上昇しているイメージは変わりません。
（前月同様）売出価格と成約価格です。超高額物件が平均を押し上げているとの見立てが妥当だと考えます。
都心3区での売り出しは先月より上昇。相変わらずの超強気です（一部是正あり）。買主もいい物件であればお金を出すことはいとわない、そんなイメージです。
毎月の変動は多少あったとしても、対前年で価格が下がるところまではいかないと予想します。
（前月同様）都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。
都心の価格に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
