こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2026年4月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
今月のトピックスは何と言っても、とりさんの大バズりX投稿です！
5月18日(月)23:00時点でリプライ：2,654 リポスト：1.2万 いいね：30万 インプレッション：4,229万！化け物です。
ということで、とりさんに記念に一言コメントをお願いしたところ以下の3点を打診されました。
①お前も幕張ベイパークに住まないか？
②待たれる、2LDKさんの万バズ
③新築のブルームテラスタワー販売中！
ということで悩んだ結果（悩んでない）②「待たれる、2LDKさんの万バズ」を採用させていただきました！！
来月の投稿は『2LDKさん”大バズり中！！』をお届けしたいと思います！
そして、東京近郊不動産マニアはおかげ様で開始2ヶ月で登録者数6,500名を突破致しました。
引き続き、登壇者様のお力添えをいただきながら頑張っていきたいと思いますのでよろしくお願いします。
それでは、≪2026年4月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数減少↓・成約単価上昇↑／対前月在庫増加↑・成約単価下落↓
都心3区では、対前年成約数減少↓・成約単価上昇↑／対前月在庫増加↑・成約単価上昇↑
あらためて昨今の市況を振り返ります。
この数年間は、成約件数・新規登録件数・在庫件数の総量は大きく変わっていませんが、その中身はかなり変化しています。
都内、特に都心部は弱含み、取引件数が増えているのは都心近郊エリア中心です。
成約単価は長期では上昇基調ではありますが、利上げ局面になり一時的に調整が入っていると考えるのが妥当です。
一方で、新規登録価格は右肩上がりを継続し、成約価格との乖離が拡大しているいわば“ワニの口”の状態です。
売り手は強気のままなのに、買い手はそこまで付いてきていない、値付けが高すぎる状況であるといえます。
湾岸エリアや港区の大規模物件を中心に、これまで高値で売り出されていた物件で、数百万円〜場合によっては数千万円規模の値引きが見られたことで、“暴落”と騒がれています。
しかし、こうした値引きは売主側の事情が大きく影響しているケースも多く、個別性が非常に高いため、市況全体を“暴落”と呼べる状況ではないと考えます。
暴落との付き合い方については【②不動産暴落は起きるのか？その対策は？？】をご確認いただけますと幸いです。
現場の方々にお聞きした状況は以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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≪ 今まで聞いてきた内容がより色濃くでてきている市況に ≫
・都心（投資もあるエリア）と近郊（主に実需のエリア）で大きく状況が違う。
・審査金利がだいぶ厳しくなってきた。
→ゆえに、住宅ローン金利上昇により借入上限額が低くなった印象。特に短期住み替え融資が厳しい。
・東京近郊エリアに関しては3月よりも4月の方が活況だった。実需層の動きはある。
・グロス金額の低い物件から決まる傾向に（以前は単価重視だった）
・都心物件では全体的にグロスを考慮してか、今まで注目度が低かった1LDKの売行きが良い。坪単価が上昇中。
・戸建てへの注目は確実に高まっている。
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・「ワンチャン価格（相場より高い強気設定）」はもう売れない。（継続）
・「売れる物件は高値で売れ、売れない物件は残る」二極化。（継続）
・都心においては、上がりすぎた価格に対して投資家が弱気、実需も消極的に。（継続）
・金利上昇によって購入をあきらめる層は少ない。（継続）
・都心での投資家（海外勢含む）や買取再販業者の動きが弱くなっている。（継続）
など
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≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。
◆【成約価格は踊り場】2026年4月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート
今月（4月）の湾岸エリアは
【成約価格微増・坪682万（先月比+0.9%）／募集価格下落・坪806万（先月比-1.1%）／成約件数微増・61件（前月比+3件）／募集件数増・991件（先月比+28件）】
≪成約価格は踊り場を継続、在庫増の影響がエリアごとに波及≫
4月の湾岸エリア不動産市況は、成約価格が坪682万円（前月比+0.9%）と微増したものの、依然として「踊り場」の状況が続いています。
成約件数は61件と先月から大きな回復は見られず、前年同月比では-11件と物足りなさが残る結果となりました。
特筆すべきは在庫の動きで、これまで急増していた晴海エリアが減少に転じた一方、
豊洲・有明エリアでの在庫増が顕著になっており、晴海発の需給バランスの崩れが湾岸全体へ波及している様子が伺えます。
✓ 成約価格は「踊り場」。 豊洲・東雲は上昇、晴海は横ばい、勝どき・有明は下落とエリア差が鮮明に
✓ 募集価格は全エリアで下落。 チャレンジ価格の募集が減り、売主側の弱気姿勢が現場感とも一致
✓ 在庫数は991件と高止まり。 晴海（SKYDUO等）が8ヶ月ぶりに減少するも、有明エリアの在庫増が懸念材料
更には
・中央区（晴海・勝どき）では、在庫過多により1,000万円単位の大幅な指値が通る事例が増加
・各エリアのトップランナー（ブランズタワー豊洲、パークタワー勝どき等）に息切れ感
・株価上昇や地政学リスクの緩和期待はあるものの、金利上昇による実需層の予算抑制が重石に
【結論】
現在は「需給バランスの調整局面」が継続しており、特に在庫の多いエリアでは割安な成約がデータに強く反映されています。
投資家層の動きが鈍い中、市況の主役は完全に実需層へとシフトしました。
短期的には供給過多による売り圧力が続きますが、晴海エリアに持ち直しの気配が見える点は好材料です。
「5年以上の居住前提」かつ「無理のないキャッシュフロー」が維持できるのであれば、指値が通りやすい今の市況は、優良物件を納得感のある価格で手に入れる好機といえます。
スライドの通り、1都3県全体では、直近10年間で2番目に多い成約件数になりました。
（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）
集計方法が変わったにも関わらず都心3区の成約数が例年並みというのは、投資家の消極化が表れたからだと思います。
東京都も昨年対比では大きく減少しているので、やはり需要が後退している印象があります。
とはいえ、近郊エリアや神奈川・埼玉・千葉は昨年対比でも増加しているので実需エリアの底堅さを感じます。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数が18ヶ月ぶりに減少したことは大きな潮の流れの変化を感じます、一方で成約㎡単価は72ヶ月連続で上昇、1990年9月以来の水準を上回っています。
昨今は実需エリアを中心に、グロスの低い物件に注目が集まっているとも聞きます。その意味で単価自体は上昇している傾向にあるのかもしれません。
全体で見れば”好調”と見えますが個別のエリアを見ていくと実態は異なると考えます。
特に東京都区部では価格の高騰により投資家の自重やそれを見た実需層に様子見によって成約数が減っているという点には注目です。
とはいえ、実需中心である近郊・郊外エリアでは成約件数・成約㎡単価も伸びているので、先述した通り、実需の底堅さがわかります。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は対前月在庫がまた増加しました。2025年に入ってからはずっとこの傾向が目立っています。
先月同様にはなりますが、中央区湾岸エリア（とりわけ晴海エリア）での在庫増加が大きな割合を占めると思います。
都心エリアでは超高額帯の物件を除く、住宅ローン範疇を超えた物件の成約が減少していると聞きます。
中長期的に見れば売れ残り（在庫）は増えていますが成約価格自体は下がっておらず、今後もじわじわと上昇していくと考えます。
ただし、単価が伸び続けるエリアはよりシビアに判断され限定的になっていくものと考えます。
毎月同様のことを申し上げていますが、都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては下落しているのだと考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
最近では都内で買えなくなった会社員層が近郊へと移動しているとも聞きますので各エリアの立地優位な物件の価格は上昇基調になると考えます。
新築の供給減少や資材の不足・高騰が中古物件の価格上昇の一因になっているとも考えられます。
こちらも先月同様、神奈川・埼玉・千葉は対前年・対前月ともに在庫減少。東京のみがともに在庫増加（特に都心3区で増加）。という点が興味深いですね。
投資家層の売却の動きがそのような状況を生んでいると考えます。
買い手の需要は高いと考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
実需では都内や3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているように感じます。
売出価格と成約価格です。
売出価格は若干強気が是正されてきたものの、対前年で見るとまだ強気です。
短期的には浮き沈みがありますが、成約価格自体は下がっていませんし、今後もじわじわと上昇していくと考えます。
ただ、イメージはスペシャルな物件がより高くなり、そうでない物件は相場なりに収まるといった感じだと思います。
結果として、都心3区の価格は右肩上がりにはなると予想しています。
（前月同様）都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。
都心の価格に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
