≪2023年10月度≫月例速報Market Watch ~REINSサマリーレポートから不動産市況を読む~

  1. 調査

こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪

東日本REINSサマリーレポート2023年10月分が更新されました!

では早速レポートを見ていきましょう!

まずは、今月のトピックスから。

「住宅ローン」で様々な動きが活発化しています。

【固定金利】の住宅ローンが12年ぶり高水準になる一方で、【変動金利】の住宅ローンは最低水準で金融機関同士の低金利競争・商品の多様化が激化しています。

固定金利では、10月31日の金融政策決定会合を受け12月以降更なる上昇が考えられます。

変動金利では、SBI新生銀行が11月から1億円以上の借り入れが対象で、金利変動型の住宅ローンの金利を期間限定で業界最低水準となる年0.19%に引き下げるとのことで、首都圏を中心にマンションの価格が高騰する中、高額物件を購入する人の利用を想定した商品が発売されます。

≪参考記事≫

まずは、≪2023年10月度REINSサマリーレポートの感想≫から

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【重要指標】
▼中古マンション(一都三県)
・成約件数   :3,287件   (前年同月比   +7.0%)↑
・成約㎡単価  :74.55万円(  〃         +7.4%)↑
・在庫      :46,312件 (  〃       +14.9%)↑
・新規登録件数:17,036件 (  〃         +3.6%)↑  
▼中古戸建(一都三県)
・成約件数   :1,220件  (前年同月比  +0.7%)↑
・成約価格   :3,947万円(  〃      +5.9%)↑
・在庫      :19,443件 (  〃     +37.7%)↑
・新規登録件数:6,245件  (  〃     +23.4%)↑  

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中古マンションにおいて成約件数は5ヶ月連続で対前年同月でプラス、成約㎡単価上昇(前年比+7.4%)、在庫件数も増加(前年比+14.9%)となりました。
スライド5の通りコロナ以降にの特需ともいえる時期を除くと例年より成約数が増えております。

スライド5の右上に記載した表の通り東京都が成約件数をけん引してるとわかります。スライド8からも在庫減少・成約単価向上で都心3区の好調さが読み取れます。
スライド9では、前述の都心3区の上がり幅が大きいのにも関わらず、首都圏全体だとさほどでもないことからエリアによって成約単価に差が出ていると感じます。
スライド11.12では都心は売出も強気な傾向なのに首都圏全体では売り出しが下落傾向、首都件でもいいエリアは強気、それ以外では弱気になりつつあると考えられます。
首都圏全体の成約価格が売出価格を上回っていることから高価格帯の物件が好調なのではないかと思います。

先月と同様に、選ばれるエリアとそれ以外の差がより如実に表れています。平均で語るとこの辺りがわかりにくくなるので注意が必要です。


成約件数は対前年プラス7.0%、成約㎡単価は対前年プラス7.4%になりました。

首都圏における中古マンション成約件数は5ヶ月連続でに前年同月を上回りました。

成約数・成約単価ともに悪くはない状況です。


こちらは過去6年と比較した成約件数推移になります。

成約件数はコロナ前と比較し増加、コロナ禍(2020年,2021年)と比較すると減少となっていますので、決して悪い市況ではありません。

ただ、重要なのは右上に記載した表の通り東京都が成約件数をけん引してるということです。


中古マンション成約件数は下記の通りです。


中古マンション㎡単価は下記の通りです。


続いて、在庫件数と成約価格です。

前月同様、都心3区(千代田、中央、港)】対前年在庫減少、成約単価上昇。対前月では在庫減少、単価上昇となっております。

このエリアは経済状況が成単価に反映されやすいエリアになります。

単価が上昇し、在庫の減少が目立つようになってきました。相変わらずの強さです。


こちらは首都圏全体です。

対前年在庫増加、成約単価上昇。対前月では在庫横ばい、単価上昇。となっています。

先月同様にはなりますが、郊外になればなるほど価格の上限が厳しく、下落トレンドになっていると聞いています。

とはいえ、ここに現れる数字は都心の高価格物件も含まれているので下落している(売れない)物件の価格は分かりません。 平均ばかり見ていると見誤るので注意が必要です。在庫も増加傾向にあります。


こちらも前月同様ではありますが、エリア別の在庫件数は、1都3県ではにコロナ前の水準同等まで物件在庫が増加しています。

しかし、この半年で見ると、東京および都心3区の在庫だけが減少しているので在庫も2極化になりつつあります。


最後に、売出価格と成約価格です。こちらも傾向は前月と同じです。

都心3区(千代田、中央、港)で、は対前年売出単価上昇・成約上昇、対前月売出単価下落、成約単価上昇。

現場の声にはなりますが特に2億超の超高額物件の動きが活発とのことでした。このエリアは今後もじわじわと上昇していくと予測しております。基本的に価格が下がる要因がありません。

成約数自体が多いわけではないので単月だけで見ると見誤りますので中長期的にみていく必要があります。


首都圏全体で見ても、対前年成約下落・売出単価上昇、対前月売出下落・成約単価上昇です。

価格の頭打ち感を見て取ることができます。

成約が売出を超えているということは単価の高い物件が売れて安い物件の在庫が増加し売れていないともとれます。

つまり、立地等の条件がいい都心の物件を中心に、単価の高い物件が好調でそれ以外が売れにくいと考えられます。

ここでも結論としては、1都3県全体で見たら頭打ち、いいエリアでは上昇、それ以外は下落になる、2極化が進行すると思います。


以上、今月の月例速報Market Watch~REINSサマリーレポートから不動産市場を読む~でした。

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