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◆「湾岸2024年問題」で中古マンション価格は下落する？
「湾岸2024年問題」とは「晴海フラッグ」と「パークタワー勝どき」という2つの大規模新築マンションが同時期（2024年上旬）に入居開始になり
その影響で、近隣の中古マンションの売却募集数（在庫）が大量に増え、一時的に受給バランスが崩れることで、物件価格が下落する可能性があるという事象を指します。（本文参照）
該当エリアを中心に在庫増加はほぼ間違いので価格の下落圧力にはなりそうですですが、需要もそれなりにあるので大幅に下がることは考えにくいです。
購入検討者は在庫が増えることで【安く買う】考え方よりも、【選択肢が増える】ことでご自身の希望へのマッチ度が高い物件に出会える可能性が高くなったと考えた方がいいかと思います。
そして、その「ふじふじ太さん」と湾岸のスペシャリストである「のらえもんさん」、GOGEN代表の「和田さん」、でAmazon不動産部門ランキング1位にもなった『住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術～不動産は「リセール指数」で買いなさい』の著者「高田一洋」さんの豪華4名が登壇する登壇するセミナーがありましたので湾岸エリアに物件を持つ方は是非ご参加してみてください。
まずは、≪2023年6月度REINSサマリーレポートの感想≫から
【重要指標】
▼中古マンション（一都三県）
・成約件数 ：3,111件 （前年同月比 +3.6%）
・成約㎡単価 ：72.27万円（ 〃 +8.1%）
・在庫 ：45,873件 （ 〃 +23.4%）
・新規登録件数 ：16,566件 （ 〃 +14.6%）
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数 ：1,138件 （前年同月比 -0.6%）
・成約価格 ：3,750万円（ 〃 -1.9%）
・在庫 ：17,678件 （ 〃 +37.5%）
・新規登録件数：5,542件 （ 〃 +26.7%）
中古マンションにおいて前年比で成約件数は3ヶ月ぶりに対前年同月でプラス、成約㎡単価は上昇（前年比+7.9％）、在庫件数も増加（前年比+23.4%）。
成約数においては3ヶ月振りに対前年プラスではありますが、コロナ以降でみると平均くらいの取引数で、コロナ前と比較するとだいぶ少ないです。
前年割れしていたものの、コロナ前と同水準だった先月と比べると、状況はむしろ悪くなったとも考えられます。
在庫に関しては増加し続けており、ついに緊急事態宣言直後の2020年6月比で100.7％となっています。
先月同様にはなりますが、都心エリアを筆頭に23区や都心近郊も価格は右肩上がりでしたが、23区内であっても不便な場所にある物件や、
郊外エリアの物件は価格上昇も止まり、在庫も積み上がってきている印象です。買取再販物件も苦戦する物件が増えた印象があります。
先述した「湾岸2024年問題」もあり、該当エリアを中心に物件数が増加することはほぼ間違いないでしょうから、今までの売手市場から買手市場になっていくかもしれないですね。
どちらにせよ、不動産の2極化・3極化が進行していくかと思います。
※数字関係はREINS参照の為事実ですが。予想はPR BASE不動産調査部の予測ですのでご自身の解釈と比較してみてください。
成約件数は対前年プラス3.6％、成約㎡は単価対前年プラス7.9%になりました。
首都圏における中古マンション成約件数は3ヶ月ぶりに前年同月を上回りました。
成約数に関してはエリアによって浮き沈みがありますが、対前年成約単価に関しては多摩地区、横浜・川崎を除く全エリアで上昇しています。
こちらは過去6年の成約件数推移になります。 成約数においては3ヶ月振りに対前年プラスではありますが、コロナ以降でみると平均くらいの取引数で、コロナ前と比較するとだいぶ少ないです。
中古マンション成約件数は下記の通りです。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
続いて、在庫件数と成約価格です。
前月同様、都心3区(千代田、中央、港)】対前年在庫増加、成約単価下落。対前月では在庫減少、単価下落となっております。
このエリアは日経平均株価等の経済状況が反映されやすいエリアになります。
最近は海外からのマネーが入ってきているとよく聞くので他国と比べて割安である日本の都心物件はまだ上昇する可能性が高いですね。
変動が大きいエリアにはなりますが、このエリアはお金持ちが多いエリアなのでいい物件が出たらすぐに売れます。
こちらは首都圏全体です。
対前年在庫増加、成約単価上昇。対前月でも在庫増加、単価上昇。となっています。
郊外になればなるほど価格の上限が厳しく、下落トレンドになっていると聞いています。
とはいえ、ここに現れる数字は都心の高価格物件も含まれているので下落している（売れない）物件の価格は分かりません。
平均ばかり見ていると見誤るので注意が必要です。
既に郊外はだいぶ厳しくなっていますので、売却するなら早い方がいいかもしれません。
こちらも前月同様ではありますが、エリア別の在庫件数は、対前月で見ると全エリアで在庫が増加しております。
いよいよ、コロナ前の水準と同数程度まで物件在庫が増加しており、2020年6月対比では100％を超えました。
最後に、売出価格と成約価格です。こちらも傾向は前月と同じです。
都心3区(千代田、中央、港)で、は対前年売出単価上昇・成約上昇、対前月売出単価上昇・成約単価下落。
日経平均株価の回復基調が成約単価が上がっていることに起因している可能性があります。
首都圏全体で見ても、対前年成約・売出単価上昇、対前月売出単価・成約単価上昇です。
対前月は先月と逆の動きをしていますが変化は小さく、価格の頭打ち感を見て取ることができます。
価格上昇の鈍化や一部エリアでの下落が出てきています。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
