こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2024年2月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前に重要なお知らせです！
まずは、トピックスです。
3月9日（金）18時に“東京不動産マニア”が始動しました！
東京不動産マニアとは、不動産好きの運営者が有益な情報を配信するために、信頼できる不動産会社代表に出演を懇願し立ち上げた不動産YouTubeチャンネルです‼️
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≪出演者のご紹介≫ X（旧Twitter）アカウントも是非フォローください！
- ファシリテーターの澤井慎二さん @sawai_lightdoor
- 株式会社KIZUNA FACTORY 稲垣さん @inagaki_kizuna
- 一心エステート株式会社 高田さん @Takada_Issin
- 株式会社FJリアルティ 藤田さん @fuji_fujita_kun
まずは、≪2024年2月度REINSサマリーレポートの感想≫から
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▼中古マンション（一都三県）
・成約件数 ：3,350件 （前年同月比 +3.4%）↑
・成約㎡単価 ：75.52万円（ 〃 +9.9%）↑
・在庫 ：47,628件 （ 〃 +6.4%）↑
・新規登録件数：16,730件（ 〃 +2.4%）↑
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数 ：1,167件 （前年同月比 +10.4%）↑
・成約価格 ：3,895万円 （ 〃 +0.8%）↑
・在庫 ：21,268件 （ 〃 +33.0%）↑
・新規登録件数：6,229件 （ 〃 +21.9%）↑
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中古マンションにおいて成約件数は9ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+3.4%）、成約㎡単価は46ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+9.9%）、 在庫件数は25か月連続で対前年同月でプラス（前年比+6.4%）となりました。
毎月々ことを言っているようで恐縮ではありますが、 一都三県全体で全てが上昇しているのではなく、好調なエリアとそうでないエリアでの2極化が進んでいると考えられます。
スライド5の通り、直近7年間の同月と比較し成約件数は例年並みの水準であることがわかります。
右上に記載した表の通り、都心3区が好調という状況で他エリアは過去7年間の中では少ない水準であるとみて取れます！ （今月は千葉も成約件数が増加していましたが、おそらく限定的だと考えています）
スライド8から都心3区（千代田区、中央区、港区）は中長期的に見て価格は上昇、一方で2ヶ月連続の在庫増加になりました。
これは、湾岸エリアの人気新築マンションであるパークタワー勝どきや晴海フラッグの即転売住戸の登録によるものだと考えていいかと思います。
※詳細はふじふじ太さんの『2024年2月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート』を確認ください！
＜2024年2月エリア別在庫数増減（前月比）＞ 晴海：164件（+16.3%）、勝どき月島：100件（+12.4%）
リンク：https://fj-realty.co.jp/news/1033
スライド9では、前述の都心3区の上がり幅が大きいのにも関わらず、首都圏全体だとさほどでもないことからエリアによって成約単価に差が出ているとわかります。
強いエリアがより強く、それ以外が横ばいか下落傾向にあります。 具体的には千代田区・港区・中央区にプラスし最近では湾岸エリアの価格が全体を引っ張る構図です。
スライド10を見るとおそらく湾岸部を除くと都心3区だけが減少傾向にあるので、ここでも都心とそれ以外の差が大きいと感じます。
エリアによっては毎月の変動が大きいので、「鳥の目」で全体を見て、「虫の目」個別エリアを注視、 「魚の目」でトレンドを掴んでいく必要があると感じます。
スライド11で注目すべくは都心3区の成約単価が200万円/㎡を超えたことです（201.8万円/㎡≒667.2万円/坪）。すごい上昇率です。
スライド12では、先月同様に首都圏全体の成約価格が売出価格を上回っていることから高価格帯・好条件の物件だけが好調なのではないかと考えられます。
成約件数は対前年プラス3.4％、成約㎡単価は対前年プラス9.9%になりました。 首都圏における中古マンション成約件数は9ヶ月連続でに前年同月を上回りました。
こちらは過去6年と比較した成約件数推移になります。
成約件数は直近6年の同月と比較しても例年並みの水準であることがわかります。
右上に記載した表の通り、東京（特に都心3区）が好調という状況で千葉を除くその他のエリアはは過去6年間の中では少ない水準であるとみて取れます！
（おそらく千葉の成約数が多いのは今月だけたまたま多いものだとみています）
中古マンション成約件数は下記の通りです。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
続いて、在庫件数と成約価格です。
前月同様、都心3区(千代田、中央、港)】対前年在庫減少、成約単価上昇。対前月では在庫増加、単価上昇となっております。
このエリアは経済状況が成単価に反映されやすいエリアでもあり、現在はかなり高値で取引されています。
今月のトピックも先述した通り在庫の増加です。
詳細はふじふじ太さんの湾岸マンションアナリティクスを参照ください。
該当エリアで、需要と供給のどちらが勝るか、今後の見どころだと思っています！
こちらは首都圏全体です。
対前年在庫増加、成約単価上昇。対前月では在庫・単価は横ばい。となっています。
先月同様にはなりますが、郊外になればなるほど価格の上限が厳しく、下落トレンドになっていると聞いています。
とはいえ、ここに現れる数字は都心の高価格物件も含まれているので下落している（売れない）物件の価格は分かりません。
平均ばかり見ていると見誤るので注意が必要です。在庫も増加傾向にあります。
こちらも前月同様ではありますが、エリア別の在庫件数は、1都3県ではにコロナ前の水準同等まで物件在庫が増加しています。
郊外価格上昇の勢いが劣っていることから
こうしたエリアの購入者層の収入などの購買力に対して、中古マンション価格が上限に近付いてきたことがその理由だと考えられます。
最後に、売出価格と成約価格です。こちらも傾向は前月と同じです。
都心3区(千代田、中央、港)で、は対前年売出・成約単価上昇、対前月売出・成約単価上昇。
まだまだ、上り調子なこのエリアは今後もじわじわと上昇していくと予測しております。基本的に価格が下がる要因がありません。 株価が反映されやすいエリアなので日経平均株価の上昇もこのエリアの価格を押し上げる要因になりそうです。
首都圏全体で見ても、対前年売出・成約単価上昇、対前月売出単価上昇・成約単価下落です。
価格の頭打ち感を見て取ることができます。
毎度、同じ表現にはなりますが、成約が売出を超えているということは単価の高い物件が売れて安い物件の在庫が増加し売れていないともとれます。
つまり、立地等の条件がいい都心の物件を中心に、単価の高い物件が好調でそれ以外が売れにくいと考えられます。
ここでも結論としては、1都3県全体で見たら頭打ち、いいエリアでは上昇、それ以外は下落になる、2極化が進行すると思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
