こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2025年7月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
目次
まずは、トピックスです。
7月のトピックは、藤田さんが代表を務める株式会社FJリアルティの移転です！
2025年6月30日に“勝どき”へ移転しましたおめでとうございます！！
【2023年6月：独立し銀座に店舗を構える→2024年9月：築地へ移転→2025年6月30日：勝どきへ移転】と、とてつもないスピード感による事業拡大に伴う店舗移転とのこと。さすがです。
LIVE配信動画で素敵な店舗を拝見させていただきました。ぜひ今度はリアルでお邪魔させてください。
改めておめでとうございます！！
それでは、≪2025年6月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価上昇↑
都心3区では、対前年成約数増↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価上昇↑
中古マンションにおいて成約件数は、9ヶ月連続で対前年同月で増加（前年比+24.6%）。
成約㎡単価は63ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+8.2%）、在庫件数はほぼ横ばいながら24年4月以来15ヶ月ぶりに増加した（前年比+0.4%）。
成約数は先月同様全エリア（都道府県単位）で対前年2ケタ増と“直近9年間で1番多い成約件数”になりました。
上記の通り、首都圏全体では同じ傾向が継続しています。
今月も、都心3区での『在庫数（前年比+36.7%）・新規登録件数（前年比+29.5%）が大幅に増加していること』が気になります。
都心3区が飛びぬけて高くなりすぎた結果とも考えられますが、売出価格は相変わらず超強気で成約価格も右肩上がりです。
都心の10億円以上の超高額物件や買取再販会社の動きもまだ活発と聞くので、都心部での価格下落要素は見当たりませんね。
今後も特に注視していくべきエリアだと考えます。
一方で、実需エリアと呼ばれる近郊・郊外では一部の好立地だけが伸びている印象です。価格の上昇も一部のエリアに限定されます。
現場の方々にお聞きした状況だと、都心や湾岸エリアに関しては以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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- 金利上昇によって購入をあきらめる層は少ない。
- 売り出し価格は依然として強気。
- 都心の在庫は増えているが、いい物件は競合しなかなか買えない。
- 超高額物件の成約が以前よりも目立つ。
- 住宅ローン融資額が上がり1.5億の壁を越えてきた。
- めぼしい新築マンション周辺エリアの動きが活発
→新築の値上げや超高倍率化、更にはモデルルーム予約すらできない状況で周辺中古に関心が集まる。
など
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ちょっとしたトピックですが、以下は最近の新築物件市況です。
新築の販売状況が少なからず中古物件にも影響を与えるので、今一度、注目の新築マンションの動きについてXの反応とともに見ていきましょう！
①ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（好調維持）
→②のセントラルガーデン月島ザタワーを意識した価格設定。2期1次／2期2次ともに他物件と比べて割安に感じます。
②セントラルガーデン月島ザ・タワー（絶好調）
→予約枠が全然取れない。昨今の市況からすると割安感がありモデルルーム予約に殺到。
※セントラルガーデン月島ザタワーの販売時期が10月→11月に後ろ倒しに！①ザ・豊海タワー マリン＆スカイの2期2次を先に売りたいから？
③リビオタワー品川（がっつり値上げ）
→2期1次で44㎡が坪1000万もあり…少なくとも割安感は感じなくなりました！
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。本当に参考になります。
▼URLはこちら
1都3県を語るうえで湾岸エリアの影響は大きく、無視することはできません。
今月の湾岸エリアは【成約価格微増！募集数4ヶ月ぶりに減少！成約件数横ばい！】
- 価格上昇の勢いはペースダウンしているものの上昇傾向は変わらず。
- 需給バランスは高値圏で拮抗している状況。
- 今がピークだと言われて売却をゴリ押しする会社もある。
- 買取再販業者の仕入れが増えている。高値でも買っている。
新築マンションの供給・引渡しが続く湾岸エリアでは取引が一層活発化していきそうです。
再開発も続く湾岸エリアの注目度が日に日に増している気がします。
スライドの通り、1都3県全体では、直近9年間で最も多い成約件数になりました。
（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）
先月同様で、あくまで想像の域を脱しません。REINSの厳格化により成約登録をする会社が増えてきたことによる影響とも考えられるので”うのみ”にはしないようお気を付けください。
トランプ関税ショックの乗り越え、金利の先高観があったとしても、結局はどこ吹く風。データを見ている限りは市場は好調を維持。
現場の声を聞いていても、少なくとも都心や湾岸エリアの市況は好調であると考えられますが、成約件数の不確実性もあるので参考程度の数字とお考えいただくくらいがちょうどいいのかと考えます。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数は9ヶ月連続で増加、成約㎡単価は63ヶ月連続で上昇、1990年9月以来の水準になっています。
大きい括りで見たときには成約件数はすべての地域で増加、多摩地区を除けば他全てで対前年2ケタ増で、成約㎡単価は東京都区部が2ケタ上昇となりました。
全体で見れば”すべてのエリアで好調”と見えますが個別のエリアを見ていくと実態は異なると考えます。
先月の繰り返しにはなりますが、各エリアの中心部（とりわけ交通利便性の高い）エリアでは好調ですが、それ以外では成約数も価格も伸びていないエリアが多く存在します。
都心投資を含むエリアの過熱さは日に日に増しており、実需のエリアでは底堅さを感じます。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は在庫が対前月でかなり増加しました（前年比+36.7％）。2025年に入ってからは特にこの傾向が目立ちます。
買い側の動き（成約件数）も相変わらず好調であり、価格の上昇基調は変わりません。更には、高額物件の成約が続いていることからもここ最近の成約単価は以前にも増して上昇傾向にあります。
現場の声としては、適正価格の在庫があるもののそういった物件は瞬間蒸発。”欲しくても買えない”お客さんが増えていると聞きます。
毎月同様のことを申し上げていますが、都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては下落しているのだと考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
この傾向はしばらく続くと考えます。
買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているように感じます。
また、都心3区は高くなりすぎているものの、世界的に割安と考えられている日本のマンションを買うインバウンドの需要や、日本の富裕層の強い支持を受けて上昇しているイメージです。
あまりに相場が上がっているので売主が一旦チャレンジ価格で出してみる。みたいな動きもあるのではないかとも考えます。
都心3区の状況が他エリアに波及する可能性もあるので、在庫状況については特に注視してくべきかと思います。
売出価格と成約価格です。超高額物件が平均を押し上げているとの見立てが妥当だと考えます。
都心3区での売り出しは先月より上昇。相変わらずの超強気です。買主もいい物件であればお金を出すことはいとわない、そんなイメージです。
毎月の変動は多少あったとしても、対前年で価格が下がるところまではいかないと予想します。
都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。
都心の価格に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
