こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2023年7月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！
まずは、今月のトピックスから。
住信SBIネット銀行から『最長50年の住宅ローン』が登場しました。
住宅価格の高騰を受け、毎月の返済額を減らして若い消費者を取り込む狙いがあり、ネット銀は適用金利の低さで住宅ローン競争を主導してきましたが、新たな局面に入ってきています。
対象者は借入時年齢が満18歳以上満65歳以下、完済時満80歳未満で、安定かつ継続した収入があり、同社指定の団体信用生命保険に加入できる国内居住者。
金利タイプは、変動金利タイプと、固定金利特約タイプ(2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年・30年・35年)。借入金額は500万円以上2億円以下。
なお、借入期間が35年超～50年以内となる場合、住宅ローンの適用金利に年0.15％が上乗せとなる。とのことです。
低金利で長く借りることができるのが住宅ローンの最大のメリットではありますが、期間が長くなることで月々の返済額が低くなり、より高額な物件の購入や余剰分を運用に回すことが可能になります。
ただし、無理して余裕のない借り入れをするのはナンセンスですし、何より残債を下回ってしまう物件を購入することで住宅ローンに縛られてしまうのが超危険です。
返済額が安いからと軽んじて借入すると大きな代償を背負う可能性があるので、どんな場合であっても物件選びに注力し、人生の選択肢を増やすようにしましょう！
≪2023年7月度REINSサマリーレポートの感想≫
まずは、≪2023年7月度REINSサマリーレポートの感想≫から
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【重要指標】
▼中古マンション（一都三県）
・成約件数 ：3,236件 （前年同月比 +4.3%）
・成約㎡単価 ：71.92万円（ 〃 +5.0%）
・在庫 ：46,235件 （ 〃 +21.5%）
・新規登録件数 ：17,131件 （ 〃 +14.3%）
▼中古戸建（一都三県）
・成約件数 ：1,155件 （前年同月比 -1.8%）
・成約価格 ：3,848万円（ 〃 +1.5%）
・在庫 ：17,907件 （ 〃 +36.2%）
・新規登録件数：5,610件 （ 〃 +24.8%）
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中古マンションにおいて前年比で成約件数は6月に続き2ヶ月連続に対前年同月でプラス、成約㎡単価上昇（前年比+5.0％）、在庫件数も増加（前年比+21.5%）となりました。
スライド5の通り成約数のおいてはこの6年間で2番目に多いので需要は相変わらず高いと考えていいと思います。
また、スライド9を見ても分かる通り、1都3県全体では直近1年程は売出価格に変化が少なく上げ止まりが見て取れることが中期的な流れです。
資材高騰や円安、労働賃金の上昇など今後不動産価格が下がりにくいとのニュースや住宅ローン変動金利が超低水準であることもエンドユーザーを動かしている大きな要因だと考えます。
一方で、売出価格が上げ止まる郊外不動産価格に対し都心3区では強気で成約件数も前年比2桁増であることにも注目です。私個人的には海外需要が1つの大きなキーワードだと思っています。
在庫に関しては相変わらず増加が続いています。23区内であっても不便な場所にある物件や、郊外エリアの物件は価格上昇も止まり、在庫が継続して積み上がってきている印象です。
エンドユーザーにとっては選択肢が増えて以前に比べて住み替えの条件が良くなってきたように感じます。
※数字関係はREINS参照の為事実ですが。予想はPR BASE不動産調査部の予測ですのでご自身の解釈と比較してみてください。
【7月度】（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）サマリーレポート
成約件数は対前年プラス4.3％、成約㎡は単価対前年プラス5.0%になりました。
首都圏における中古マンション成約件数は6月に続き2ヶ月連続でに前年同月を上回りました。
成約数に関してはエリアによって違いがありますが、対前年成約単価に関しては全エリアで上昇しています。
こちらは過去6年の成約件数推移になります。
例年の同月に比べて成約件数が増加しているのがここ最近なかったことですので、今後の流れに注目です。
中古マンション成約件数は下記の通りです。
中古マンション㎡単価は下記の通りです。
続いて、在庫件数と成約価格です。
前月同様、都心3区(千代田、中央、港)】対前年在庫増加、成約単価下落。対前月では在庫減少、単価上昇となっております。
このエリアは日経平均株価等の経済状況が反映されやすいエリアになります。
最近は海外からのマネーが入ってきているとよく聞くので他国と比べて割安である日本の都心物件はまだ上昇する可能性が高いですね。
唯一の前年比の成約数2桁増のエリアですので、その強さが伺えます。
こちらは首都圏全体です。
対前年在庫増加、成約単価上昇。対前月でも在庫増加、単価下落。となっています。
先月同様にはなりますが、郊外になればなるほど価格の上限が厳しく、下落トレンドになっていると聞いています。
とはいえ、ここに現れる数字は都心の高価格物件も含まれているので下落している（売れない）物件の価格は分かりません。
平均ばかり見ていると見誤るので注意が必要です。
既に郊外はだいぶ厳しくなっていますので、売却するなら早い方がいいかもしれません。
こちらも前月同様ではありますが、エリア別の在庫件数は、対前月で見ると全エリアで在庫が増加しております。
いよいよ、コロナ前の水準と同数程度まで物件在庫が増加しており、2020年7月対比では104％超となりました。
最後に、売出価格と成約価格です。こちらも傾向は前月と同じです。
都心3区(千代田、中央、港)で、は対前年売出単価上昇・成約上昇、対前月売出単価下落・成約単上昇。
日経平均株価の回復基調が成約単価が上がっていることに起因している可能性があります。
このエリアは今後もじわじわと上昇していくと予測しております。
首都圏全体で見ても、対前年成約下落・売出単価上昇、対前月売出・成約単価下落です。
対前月は先月と逆の動きをしていますが変化は小さく、価格の頭打ち感を見て取ることができます。
珍しく、売出単価が成約単価を下回っているのが分かるかと思いますが、これは郊外物件の売出が増えているのに対し、成約は都心・駅近・大規模・タワーなどの高付加価値物件などが多いため、売出の平均に対して、成約の平均が上回ったのかと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
