≪2024年11月度≫月例速報Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ～REINSサマリーレポートから不動産市況を読む～

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それでは、≪2024年11月度REINSサマリーレポート≫です

先月10月度成約データでは『新たなフェーズに移行！市況としては“落ち着いた”とみていい状況です。』と分析し、
注目の新築マンション“晴海フラッグSKY DUO”の抽選が10月21日に終わり、外れた方々の動きが気になっていた先月。
その動きが成約データにしっかり反映されてきていると感じる11月の成約データです。

好調だった都心で、対前年成約増↗・成約単価上昇↗。
対前月成約単価上昇↗・在庫減↘。と、市況としては先月に続き“落ち着き”から再度、動きがでてきたように感じます。

「価格が上がりすぎているのでは？」と考えた”様子見”がありながらも、都心3区の中央区湾岸エリアに位置する新築物件、晴海フラッグスカイデュオの最終期抽選が終了し、一定数が晴海フラッグ板状棟に流れていると聞きます。

更に、新築の供給が先細りすることが予想される中での注目物件である、ザ・豊海タワーマリン＆スカイの第1期2次（平均で15%の価格上昇）の抽選発表が12月9日に行われ、その抽選に外れた約1,500名の行き先がどこに向くのか注目です。

新築にこだわるのか、周辺中古を検討するのか、、、すでに戦いが始まっています。

改めて『販売予定東西湾岸エリア新築マンション』をおさらいしておきましょう。

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・シティタワーTHE RAINBOW⇒販売開始：2025年7月／引渡し：2028年4月　

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重要指標は以下の通りです。

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・新規登録件数：6,408件（同+12.1%）↑

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中古マンションにおいて成約件数は9月に続き、4ヶ月連続で対前年同月でマイナス（前年比−5.9%）、成約㎡単価は54ヶ月連続で対前年同月でプラス（前年比+0.8%）、
在庫件数が6ヶ月連続で前年同月を下回った（前年比−0.9%）。
※ただし、前月比ではプラス1.1%とじわじわ増加しています。10月度成約数は対前年では東京都内・神奈川（横浜・川崎市）で大きく減少し、千葉や埼玉では増加となりました。
成約単価では全体で上昇していますが、やはり都心が平均価格を引っ張る構図です。高くなり続ける都心部や横浜と、都心での購入をあきらめた層の近郊への流出の傾向が表れたと考えられます。注目は、好調だった都心で“対前年成約減・対前月在庫増”の継続です。
急上昇する相場に対する様子見フェーズかなとも考えられますがもう一点、気になるのが”アンダーでの販売”です。
REINS登録なし等でデータに現れない物件が一定数存在し、その数が増えているようです。当然、ここには表れないものになるのでどうしようもありませんが、都心物件の実態は”成約数減ではない”と考えた方がしっくりくる気がします。
（大阪にはなりますが高額物件のううREINS登録が1桁に対し所有権移転が20件を超えるものも存在するようです）

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≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照

≪買い手の焦りはピークに達している≫

・すでに3回買い逃していていい加減買わせてくれ！

などなど価格上昇が止まらないことからも買い手の焦る状況が見て取れます。

まだまだ湾岸エリアは「売り手市場」と言えます。

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成約件数は対前年＋10.6％、成約㎡単価は上昇し対前年＋5.9%になりました。

首都圏における中古マンション成約件数が5ヶ月ぶりにプラス（しかも2ケタ増）を記録し、成約㎡単価は55ヶ月連続で対前年同月を上回りました。

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スライドの通り、直近7年間の同月と比較し成約件数は例年と同水準であることがわかります。
昨年・一昨年が芳しくなかったため、かなり増えたようにも見えますが、コロナ禍前と同水準になりました。
右上に記載した表の通り、東京都・都心3区の成約数が全体を引っ張っている構図です。

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中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。

成約件数が増加しましたが、新規登録件数は減少しています。在庫数は全体ではマイナスではあるものの、プラスになるエリアが増えてきていますので、エリアによっては売り手市場が弱まっていると考えます。

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成約㎡単価は中長期的に見れば上昇していますが直近では対前月でマイナスになることもあるので、1都3県という広いエリアで見ると踊り場を迎えている感じはあります。

新規登録㎡単価の上昇は都心物件の売主は強気の姿勢を表していると考えます。

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続いて、在庫件数と成約価格です。

都心3区（千代田区、中央区、港区）は中長期的に見て価格は上昇、先月まで3ヶ月連続で対前月在庫が増加していましたが、在庫は減少傾向です、

現場の声を聞くと、買い側の動きが少し鈍化しているようです。しかし、様子見しながらもめぼしい物件にはすぐ購入希望がでるといったところかなと思います。 購入者側で『物件は購入したいけどいい物件がない。どうしよ。』といった焦る声もあがっているので、本当の意味での買いたい物件の在庫は更に少ないと考えます。

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都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇ですが、この数ヶ月は横ばいになっています。

首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては価格が天井ないしはエリアによっては下落しているのだと考えます。

首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。

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多くのエリアで在庫が増加してきました。
『東京都と都心3区の継続的な在庫減少傾向でしたが、直近では都心エリアでも在庫増加傾向にあるので、今後どちらに触れるのかに注目です。』

『一過性のものだとは考えますが、この状況が継続するようだと、都心の売り手市場の状況も変わる可能性があります。』

と先月申し上げたのですが、11月は都心3区の多前月在庫は減少となりました。“都心の売り手市場”は当本変わらないと思います。

都心物件の在庫がかなり不足していると言われていたコロナ禍より低い水準になっていることは大きなポイントです。一方でその他の3県ではコロナ禍と比較しても増加傾向にあります。
3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているイメージです。

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売出価格と成約価格です。

都心3区での売り出しは相変わらずの強気。

強気の売主と様子見の買主の構図になりました。ただ、毎月の変動は多少あったとしても、対前年価格が下がるところまではいかないと予想します。

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都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。

大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。

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エリア別在庫㎡単価です。今月も傾向は変わりませんが、都心3区の伸びが凄いですね。まだ伸びそうです。
東京23区内以外では在庫㎡単価が横ばいor下落の傾向。都心のみ在庫価格が大幅上昇というのがわかるかと思います。
在庫単価が下落してくると徐々に成約単価も落ちてくる可能性が高くなりますので、今後も在庫単価の定点観測をしていこうと思います。

以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。