こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2026年7月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、いつものようにお知らせです！
おおおおおぉぉ！！！
ついに、待望のアプリ「マンションGO」がリリースされました！！！！
「マンションGO」は、マンション好き・マンション探しをする人のためのSNSアプリです。
訪れたマンションを「きました！」で記録したり、写真や感想を「現調メモ」として投稿したり、過去の訪問履歴をマップで振り返ることができます。
気になるマンションを地図から探したり、築年数・駅距離などで絞り込んだり、他のユーザーと交流することも可能。マンションを見る・探す・語る楽しさを広げる、新しいマンション探しの形が登場しました。
これからの展開にも注目しております！！！！！！
それでは、≪2026年7月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数減少↓・成約単価下落↓／対前月在庫増加↑・成約単価上昇↑
都心3区では、対前年成約数減少↓・成約単価上昇↑／対前月在庫増加↑・成約単価上昇↑
【首都圏全体】
首都圏全体の成約数は前年比-8.6%と、依然として厳しい状況が続いています。
成約価格も前年比-1.5%とマイナス圏を抜け出せない一方、在庫価格は前年比+28.2%まで積み上がっており、売り手の価格認識と実際の成約水準との乖離が一段と広がっている状況です。
6月には東京の弱さを埼玉・神奈川・千葉の伸びが補う構図も見られましたが、7月は首都圏全体で成約数が落ち込む結果となり、
金利と価格のダブルの上昇が、需要の勢い自体が鈍化している様子がうかがえます。
【東京都心部・近郊エリアの動向】
中身をみると、都心3区の成約価格は1億3,095万円（前年比-5.9%、前月比+3.6%）と5月を底に2ヶ月連続で上昇し、成約件数も2ヶ月連続で増加するなど下げ止まりの兆しが見え始めています。
ただし、専有面積の拡大ではなく高単価物件の成約比率上昇が価格を押し上げた形であり、成約件数自体は前年比-18.6%とマイナスが続くなど、力強い回復とは言いづらい内容です。
在庫も前年比+50.5%と6エリア中最大の伸びとなり、売出価格と成約価格の乖離（ワニの口）も高水準のままです。
住宅ローン金利（審査金利）上昇や先行き不安の影響は引き続き大きく、価格が高止まりする都心部では、単価での割安感ではなく「グロス価格」に対するシビアな意識がより強くなったと感じています。
その結果、東京都内では多摩エリアへの需要が堅調です。多摩地区は成約件数354件（前年比+3.8%）と6エリア中唯一の前年比プラスを維持しており、専有面積の広さを武器に実需層の受け皿となっています。
一方で城西・城北地区では成約件数が前年比二桁減となるなど伸び悩みが目立ち、エリアによる需要の選別（二極化）がより鮮明になっています。
他、現場の方々にお聞きした状況は以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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≪ 選別相場が継続する中、価格帯・エリアによる「二極化」がより鮮明に ≫
「都心部では在庫と成約のギャップが再拡大し指値が通りやすくなる一方、価格帯ごとの明暗もはっきりしてきた」
・港区では在庫が再度増加、3Aエリア（麻布・青山・赤坂）が動き出した兆し
・都心部（湾岸含む）では売出価格と成約価格の乖離が再び拡大しており、指値が通りやすいタイミング
・住宅ローン金利上昇・審査厳格化を背景に、「買いたくても買えない」層が増加
・価格帯別の動きが分化：1.5億円以下・3億円超の成約が増加する一方、1.5億〜3億円帯はやや伸び悩み
・100㎡超の広い部屋への動きが強まる一方、70㎡クラスは坪単価が下落傾向。「唯一無二の広さ」を求める層は価格度外視で購入する傾向
・検討層の中心は世帯予算1億〜1.2億円のパワーカップル層。
→投資家・買取再販業者の購入が減少し実需層のみが残ったことで「買いやすい」状況に
・「1億円」が心理的な節目として強く意識され、1億超の物件は1億に向けて値下げ、8000万円台の物件は1億に向けて値上がりする動きも
・千葉方面（市川・金町など）でも価格上昇の動きがみられ、東京・千葉の価格差が縮小している
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・グロス金額の低い物件から決まる傾向は継続（先月比変化なし）（継続）
・「ワンチャン価格（相場より高い強気設定）」はもう売れない（継続）
・都心での投資家（海外勢含む）や買取再販業者の動きが弱含み、実需層中心の市場構図が一段と強まる（継続）
・戸建てへの注目は引き続き高まっている（継続）
など
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≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。
◆【一転募集件数大幅増】2026年7月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート
今月(7月)の湾岸エリアは
【成約価格下落・坪638万(先月比-1.4%)/募集価格下落・坪774万(先月比-1.9%)/成約件数減・57件(前月比-15件)/募集件数増・1,030件(先月比+41件)】
≪一転、募集件数が過去最高を更新。成約は反動減となり、様子見フェーズが継続≫
7月の成約価格は坪638万円(前月比-1.4%)と下落継続。東雲を除く全エリアで下落しており、湾岸市況は引き続き厳しい状況です。
東雲エリアのみ坪510万円(前月比+0.6%)と価格を維持。
元々グロス価格が安く「実需に買い支えられているエリア」であることが要因とみられ、投資・海外マネーの受け皿だった築浅エリアナンバーワンマンションほど反動が大きく出ている構図です。
成約件数は57件(前月比-15件、前年同月比-24件)と一転減少し、成約回転率も5.5%(前月比-1.7ポイント)と過去最低水準に。全エリアで件数が減少し、様子見フェーズが継続しています。
SKYDUOは成約7件を維持するも、価格帯は坪700万円以下がボリュームゾーンとなり「割安な部屋から決まる」流れが鮮明です。
ローン審査の厳格化により、セミプロ層でも希望通り融資が下りないケースが増えていることも、成約件数の伸び悩みの一因とみられます。
募集件数は前月比+41件と過去最高を再更新。前月の10ヶ月ぶり減少から一転、大幅増に転じました。
有明エリアを除く全エリアで在庫が増加し、特に中央区タワマン（勝どき/月島、晴海）が目立ちます。
晴海エリアは相変わらず募集件数がぶっちぎりで多く、SKYDUO自体の募集は減少した一方、ドゥトゥール（+11件）や勝どきザタワー（+7件）で増加が顕著でした。
湾岸筆頭格のパークタワー勝どきは在庫横ばいながら、一軍マンション全体としてもやや苦戦しており、先行き不安やローン厳格化の影響がうかがえます。
【結論】
成約価格・成約件数ともに軟調が続き、募集件数は過去最高を更新するなど、供給過多の買い手市場という基本構図に変化はありませんでした。
前月見られた「下げ止まりの兆し」は一旦後退し、様子見ムードが再び強まった1ヶ月と言えそうです。
スライドの通り、1都3県全体では、直近10年間で2番目に多い成約件数になりました。
（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）
ここで注目したいのは、1都3県のうち東京都（特に都心3区）が前年対比で大きく減少している点です。そして、他3県においても前年対比ではマイナスに転じている点です。
近郊エリアでも局所的には市況が好調だとは聞きますが、それ以外の場所では厳しいエリアが増えてきているとも聞きます。
故に『選別相場』が一層顕著になってきていると感じます。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
先月に引き続き、成約件数減少・成約㎡単価下落が今月も継続です。
昨今は実需エリアを中心に、グロスの低い物件に注目が集まっているようです。
そして、やはり審査金利上昇の影響も少なからずあると思います。
もう一点、注目なのは新規登録㎡単価が前年比プラス20.4％と24年5月から27ヶ月連続で上昇が売主の強気な姿勢を感じます。
だいぶ、個別のエリアによって好調・不調が出てくるようになりました。
東京都区部では価格の高騰により投資家の自重やそれを見た実需層に様子見によって成約数が減っているという点には注目です。
今月の注目は“多摩エリア”の伸長です。成約件数・成約単価どちらも伸びが大きくなっています。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は対前月在庫がまた増加しました。2025年に入ってからはずっとこの傾向が目立っています。最近は特に在庫の増加が顕著になっています。
相場が上がり続けてきたことで、パワーカップルで買える範囲の1.5億を超える物件が多くなり、成約件数が減少しているのに加え、投資家の離脱が大きな影響を与えていると考えられます。
中長期的に見れば売れ残り（在庫）は増えていますが価格が下がったエリア・物件は着実に動いているようです。
ただし、制約や単価が伸びるエリアはよりシビアに判断され限定的になっていくものとも考えます。
毎月同様のことを申し上げていますが、今後も都心一等エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇に転ずると思っています。
しかし、昨今は審査金利上昇や株価下落でネガティブなニュースが続いているので安定した上昇基調に転ずるのは少し先にはなると思っています。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
最近では都内で買えなくなった会社員層が近郊へと移動しているとも聞きますので各エリアの立地優位な物件の価格は上昇基調になると考えます。
新築の供給減少や資材の不足・高騰が中古物件の価格上昇の一因になっているとも考えられます。
東京以外は対前年在庫減ではありますが、先月とは打って変わって対前月では全エリアで在庫増、特に目立つのは都心3区で対前年150.5％
金利の上昇もあり、買手の動きがより慎重になっている可能性はありますね。強気な売手との乖離がかなり出てきているようにも感じます。
とはいえ、都心に勤める会社員が買いやすい都心までのアクセスがいい近郊エリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているように感じます。
ただし、このエリアでもう少しか買うが上がってしまうと動きが鈍化する可能性が高まります。
売出価格と成約価格です。
売出価格は若干強気が是正されて、少し弱気になってきたエリアもあると感じます。
短期的には浮き沈みがありますが、今は下落傾向にあり、このエリアにおいては買主が優位な市場になっていると思います。
買うなら今！といった話も聞くので実需にとっては以前に比べて購入しやすい環境です。
（しかし、世の中の風潮は不動産価格下落…こうゆうときに積極的に変える方は多くはありません）
ただ、相場価格となればしっかり売れると聞きますので、スペシャルな物件はより高くなり、中長期的には都心3区の価格は右肩上がりにはなると予想しています。
都心の価格に大きく左右されるので、あまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
都心の高額物件では投資家が離れ、心配で売り出す方も増えていることで売出単価が上がっているのかもしれないですね。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
