不動産会社様のお手伝いをするなかで、圧倒的に多いご相談は、「リーシング対策」だ。
管理事業のバリューアップや、新規受託などのご相談も多いが、このリーシング対策の相談のほうが頭ひとつ抜けている印象である。それほど、空室対策の課題を多く不動産会社は抱えているだろう。
ちなみに、実際のところ、このリーシング対策に関して、意外なことかもしれないが、「やるべきこと」は、ある程度決まっている。空室物件の現地確認と対策、掲載情報などの写真、コメントの追加、他媒体の検討、他社への客付営業等々。こうした施策を仕組み化して、満遍なく対策を打てば、ひととおりのリーシング対策は打つことができる。(勿論、これを型にして、社内で運用していくのは、それはそれで大変ではあるが)
しかし、こうした通常の既存物件のリーシング対策とは少し別の軸で「新築物件」や「新規の一棟物件」のリーシング対策も存在する。上記に述べたリーシング対策は、あくまで既存物件に適用できる戦略である。新築物件や新規の一棟物件は、それ自体のリーシング対策に加えて、物件独自のPR戦略を組んでいかなければいけない。
ちなみに、これまでこうした対策は、新築分譲マンションなどの販売活動では、比較的一般化されている。TVCMを始め、新聞折込、リスティング広告などに莫大な広告予算をかけ、物件自体のPR戦略を立てることで、大きな効果を図ってきたのである。
しかしいっぽうで賃貸物件一棟のリーシングでは、こうした独自のPR戦略は立てられない。
単純にリーシング予算が確保できないことが大きな理由のひとつだが、それ以外にもこうした文化自体が根付いていないという背景もあるだろう。
しかし、新築賃貸でも、限られた予算を使い、うまく物件単体のリーシング対策を打つことができる。これにより、一気に当初の想定より上振れた申込を獲得できる可能性があるのだ。
とある管理会社は、オーナーから依頼されて新築物件の一棟管理を任された。立地もよく、水回りも充実していた。少し高台になっている場所にあるので、バルコニーからの眺望からは、その街の景色が一望できる物件だった。
その管理会社は、パースを依頼し、図面を作成し、業者間サイトに掲載した。図面も他の物件とは大きな大差はなかった。
残念ながら、この物件は、満室になるまでに、かなりの時間を要した。けっして、サイトの掲載が遅かったわけでもないし、パースが悪かったわけでもない。物件単体で関して言えば、他の競合物件よりも質は優っていた。
いっぽうで、とある管理会社の新規に受託した新築物件は、特徴的なデザイナーズ物件だった。デザイン性は優れていたが、居室部分などのスペースは、間取りの悪さもあり、少し使いづらそうであった。そして何より、かなり募集賃貸を高く設定していた。デザイナーズ物件でオシャレだが、流石にすぐに満室稼働は、難しいのでは無いか、というのが、周辺業者の意見だった。
しかし蓋を開けてみると、この物件は、完工後、すぐに満室になった。
その管理会社は、少し予算をかけて、パースの枚数を増やした。また、物件独自のランディングページを作り、それにリスティング広告をかけた。
また内覧会を実施し、仲介会社を招き、物件の説明を行った。施行中の物件現場には、募集中看板とリスティングページに遷移するQRコードを貼り付けた。
またSNSマーケも駆使し、住宅系のYouTubeチャンネル運営者にDMし、取材をお願いした。こうした取り組みをしたおかげで、その物件は早い段階で満室稼働の状態になった。
ひとえにリーシング活動といっても、「どこまで何をやるか」である。
特に大型の物件であればあるほど、その差は大きく生まれる。
大規模なコストをかける大手不動産会社の広告戦略ではなく、この一棟案件の成功事例はあまりコストは発生しない。上手くSNSを駆使して、PR戦略を立てれば、かなりの効果を生み出すことができる。
もし、募集賃料的に苦戦しそうな一棟案件を受注することがあれば、是非一度試してみてほしい。少しのアイデアで、多くのユーザーの目に触れさせることができるのだ。
記事提供：南総合研究所
