本日は人気ブロガーであり不動産コンサルティングマスター・MBAホルダーで不動産会社株式会社FJリアルティ代表取締役のふじふじ太こと藤田祥吾さんにインタビューをさせて頂きます。
不動産仲介取引件数は累計で500件以上あり、最近では多くのTV・雑誌等のメディア出演や、ブログを通じて湾岸の情報を発信し続けています。
中古マンションの市場の透明化、湾岸エリアの資産価値向上に向けて奮闘中とのことですが、そんな湾岸スペシャリストである藤田氏がリリースした新サービス「湾岸マンションアナリティクス」についてお聞きしたいと思います。
― 藤田さん、本日はよろしくお願いいたします。 まずは独立に至るまでの経歴を教えてください。
株式会社ケン・コーポレーションに新卒入社し、3年間高級賃貸営業をおこなってきました。
その中で100万円/月以上する物件の仲介を経験するなど、現場を学んでいる中で「マンションってすごいなぁ、かっこいいなぁ」とマンションに対する興味が増してきました。 一方で、私は人が好きで「お客様ともっともっと深く関わりたい」「より責任の大きな仕事がしたい」との想いから、賃貸と比較し金額も大きくお客様の人生そのものを左右しかねない不動産売買に興味をもち、「湾岸マンション価格ナビ」へと転職し約9年間、湾岸エリアを舞台に売買仲介の営業をしてきました。
湾岸エリアの魅力にも触れて「もっと湾岸エリアの良さを伝えたい」そして「中古マンション領域の透明化を図ってきたい」と思い、2023年6月に独立するに至りました。
― 素朴な疑問です。なぜ『ふじふじ太』なんでしょうか？笑
完全に『のらえもんさん」の影響です！
のらえもんさんとの出会いは9年ほど前。その頃から「藤田くんブログ書けばいいじゃん！」と言われ。2018年からブログを開始することになりました。
当時はブログや情報配信には疎く、正直あまり興味もなかったのですが、のらえもんさんのことだけはよく知っていて、湾岸マンション界の有名人であるのらえもんさんからのお誘いということもあり、その世界観を踏襲し藤田という苗字から『ふじふじ太』（ドラえもん・野比のび太）ということになりました。
公私共にのらえもんさんには非常にお世話になっていて弟子のような存在だと思っています。
Twitter：ふじふじ太@湾岸マンション好き|藤田祥吾
― ブログを書くようになって変わったこと
私は「目の前のお客様に最大限のサービスを提供したい。」という想いでこの仕事をしています。
ただ、ブログや情報配信を始めたことで「参考になる」「情報配信で役立った」「ブログを見てこの物件を購入しました」などのお言葉を目の前だけじゃない不特定多数の方から頂くようになり、目の前のお客様に尽くすこととはまた異なる充実感を得られました。
今ではより役立つ情報をより多くの方に届けられるよう使命感をもって配信しています。
― それでは本題です「湾岸マンションアナリティクス」とはどんなサービスなのでしょうか？
湾岸マンションアナリティクスを一言で言えば「湾岸マンションの今後の価格を占えるサービス」です。
単純に現時点の価格・成約数がわかるというよくある従来のサービスとは違い、成約価格・成約数・そして募集数（在庫）を1つのグラフにまとめることで、取引の加熱度合がわかります。
例えば成約が多く在庫が減っているのであれば、今後も価格が上がっていく可能性が高い、または成約が少なく在庫が増えてきたのであれば、これから価格が下がっていく可能性が高い、というイメージです。
中古不動産価格は需要と供給で価格が決まるため、そのバランスを常にキャッチアップすることができます。
湾岸全体だけでなく細分化したエリア、更にはマンション単位でも推移を記録しているのでエリアや各マンションの動きもわかるサービスになっています。
今後はお客様自らマンションの階数・方角によっての価格推移も出せるようにするため、開発を進めています。
― 湾岸のスペシャリストから見る現在の湾岸エリアはどのような市況でしょうか？
2015年から定点観測していますが多少の上がり下がりはあるものの、湾岸は一貫して伸び続けていいますし、今後も伸びると考えています。
というのも、まだまだ新築やオフィスビル、商業施設の開発があるので衰えていく要素がありません。
現在、同じ東京23区内であっても価格の上昇が止まったエリアや中には下がっているものも散見でき、問い合わせが全然ないエリアがあります。
そういった状況がある中でも湾岸エリアの勢いは衰えていないどころか更に増していることは、湾岸エリアの需要の高さを物語っていると思います。
湾岸エリアの市況は猛スピード変化し続けており、3ヶ月経てば状況が大きく変わってしまいます。半年前の情報なんかは全くあてになりません。
市況の加熱度合を読み違えると機会損失を生みます。価格を低く設定しすぎると瞬間蒸発、高く設定しすぎると踏み台にされて売却活動が無駄に長期してしまいます。
それだけ変化の激しいエリアだからこそ価格を見誤らないように「湾岸マンションアナリティクス」が必要になるわけです！
― そんな絶好調なエリアでも問題があるようですね？藤田さんが提唱している湾岸2024年問題について教えて頂けますか？
湾岸2024年問題とは、パークタワー勝どきや晴海フラッグなどの超大規模物件の4,400戸が2024年に一気に引き渡され、一次的に需給バランスが崩れ価格が下がる可能性がるのではないかという問題です。
過去、シティタワーズ東京ベイやブランズタワー豊洲の供給時も引き渡し前後の3ヶ月で在庫が大きく増加する傾向がありました。それを大きく上回る2024年はもっと在庫が増えるのではないかと予想しています。
その現象は今年の夏頃から現れてくると考えていましたが、現状は在庫数がほとんど増えておらず、価格に関してはむしろ上昇しており取引は加熱傾向にあります。
今後どうなるかは分かりませんが、ここでも「湾岸マンションアナリティクス」を活用し在庫増加の初動を捉えることで今後の判断材料にしていくことができると思っています。
― 藤田さんは湾岸の魅力・他にはない特徴を教えて頂けますか？
何よりも将来性だと思います。
もちろん住みやすく、住んでいる人の満足度が高いエリアではありますが、それは他でもそう言えるエリアはたくさんあります。
ただ、将来性という目線で考えると湾岸エリアが群を抜いています。
購入者層の特徴としては、そのマンションに永住するよりかは将来売ることを考えて資産性を気にした半住半投で購入する方が多いと感じています。
魅力的なブランドマンションが密集し資産性が高いと言われるの要素を兼ね備えたマンションが多い湾岸エリアに投資を含めた需要が集まっていると考えています。
円安により海外（主に中国）からの需要も高くなっていることも市場が加熱している一つの要因です。
海・運河が近いことが風水的にいいとされいるようで湾岸エリアがぴったりはまっているようです。
以上のことから、公園も商業施設も多く居住性がありながら投資性にも優れ、海外マネーが集まる湾岸エリアの人気は今後も続きそうです。
― 今後の湾岸不動産の販売戦略に必要なこととは？
不動産売却で一番大事なことは売出価格をいくらにするかということです。
先述した通り、市況の加熱度合を読み違えると機会損失を生んでしまいます。
成約価格・成約数・在庫によって売出価格を決めるべきなので湾岸マンションアナリティクスを参考にすることで機会損失のリスクを軽減し納得のいく価格で売却をしてほしいです。
こういった市況をしっかり理解している不動産エージェントに仲介を依頼することも重要な要素になってくるかと思います。
― 藤田さんが考える不動産業界の理想像
不動産会社に騙されて不幸になる人を0にしたいです。
情報格差が騙される要因なのでちゃんとした知識をつけて、売上しか考えない悪徳な不動産会社に負けないようにしてほしいです。
不動産会社と同じレベルで議論して納得できる取引をしてほしいので、私自身も不動産会社と消費者の情報格差を埋めるべく、影響力をもてる湾岸エリアの情報発信を続けていきたいと思っています。
今回開発した「湾岸マンションアナリティクス」は情報格差をなくす為に開発したサービスですので売主さんにこそ積極的に使って頂き、透明性のある業界になる一助に慣れればと思います。
― 最後にひとこと
湾岸エリアに関する情報はフェイクニュースがあふれていますので、しっかりとファクトを見極めフェイクニュースに踊らされないよう注意願います。
― PRBASEインタビュー担当より
今回、ふじふじ太さんにインタビューをしてマンションや湾岸エリアへの愛を感じました。
非常に論理的でありながら人好きで熱い想いをもっている藤田さん、こんな不動産エージェントがこの業界に増えてくれれば業界の未来は明るいだろうと思います。
湾岸エリアにお住まいの方々は是非「湾岸マンションアナリティクス」を
参考にして不動産取引にお役立ててください。
