本日は以前に東京不動産大学のYou Tubeチャンネルをご紹介させていただきました、東京都新宿区に拠点のある株式会社ＫＩＺＵＮＡ　ＦＡＣＴＯＲＹ(キズナファクトリー)の代表取締役の稲垣様（以下：稲垣社長）にお話をお伺いしました。

今回は2020年の10月に移転されたばかりの新オフィスにお邪魔しました！

こちらのビルの3階にＫＩＺＵＮＡ ＦＡＣＴＯＲＹ社はございます。

受付も綺麗です！ロゴがカッコイイですね！

それでは早速インタビューに入っていきましょう！

ＫＩＺＵＮＡ ＦＡＣＴＯＲＹの創業について

創業の経緯

　―　稲垣社長が株式会社ＫＩＺＵＮＡ ＦＡＣＴＯＲＹを設立されたのは2014年ですが、どういった経緯で創業に至ったのでしょうか。

そうですね、きっかけで言いますと2010年くらいにスマートフォンが普及してきたあたりがきっかけでしょうか。

　当時も創業に関わった会社で不動産事業を行っていたのですが、当時いた不動産会社が渋谷店・新宿店・池袋店、法人事業部、高級賃貸事業部と主に賃貸関連の5つの部門がありました。当時、店舗は路面店（※路上に面している店舗）で、1店舗あたりの家賃が100万円を超えていたんですよね。ビル内でも2フロア借りている店舗もありました。店舗の家賃が非常に高かった。2010年までは、飛び込み（※店舗に直接来店）で来店しているお客様で成り立っていました。ですので、店舗＝広告料として払っているという認識で問題なかったんですよね。

　でも、そういった考え方が、ちょうど2010年くらいに成り立たなくなってきたんです。

お部屋探しの変化

―　スマートフォンの普及により、物件をインターネット上で探してから不動産会社に行くようなった、ということですか？

　そうです。お客様は普通にモバイルで検索してしまうので、不動産会社に飛び込んで話を聞いてみようという人が、全くいなくなってきたのがこの頃です。お部屋の探し方に変化が大きく起こった時期でしたね。スマートフォンが普及する前後で、飛び込みのお客様は10分の1くらいになった感覚がありました。本当に100人くらいの飛び込みのお客様が10人くらいに減ってしまって、そうすると成り立たないよね、ってなってきたんです。その時、やはり会社としても赤字になってしまったのですが、様々な施策を行い、賃貸領域の業績はなんとか盛り返すところまできました。

　そこに売買仲介も入れて、買取再販（※既存住宅を買い取り、リフォームやリノベーション工事を実施した上で販売する事業）にチャレンジしたかったので、それをやりたいというのを話していました。ただ、戦略的な話し合いを続けた結果、会社としてはやらない方針になったので、それであれば自分でやってみよう！ということで創業したというのが経緯です。

　本当に当時は大変でしたね。店舗の家賃と広告費を売上のパーセンテージでみた時、割合が本当に大きかったですよね。それが成立しなくなり、かつ売上が減少する、、、この部分を省けばまず黒字になるよねとか、みんなで必死に代替案や施策を考えてましたね。

―　買取再販をやろう、やってみたいって思われたのは、何かきっかけあったんですか？

　たまたまそのとき、豪徳寺に3LDKで80平米くらいの借地の戸建てが800万で売りに出ていました。今じゃ考えられないですけど。とはいえ、借地、再建築不可（※再建築不可物件とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地）なので、微妙といえば微妙ですけど、それをシェアアウスにして、入居者を入れて販売するっていうのをやりたいって思ったのがきっかけですね。その案件がきっかけで、そういう事業をやったら面白いんじゃないかって思いました。その物件自体は結果的には先程話した通りで、事業としてやらなかったので買えなかったのですが。

　ただ、後日談ですけど、結局別の不動産会社さんが買ったみたいで、その会社さんは賃貸だけで、ずっと赤字だったらしいですけど、その物件をシェアアウスに仕上げて販売して、そこから巻き返したらしいです。それもいい経験ですね。なので、着眼点は間違ってなかったんだ、と思いました。

そして、起業へ

―　そこから起業されたわけですね。起業当時はいかがでしたか？

　当時は、いざ買取再販をやろうと思っても、決算書がない状態でしたので、銀行からプロジェクト融資してもらえないんですよね。ですので、5年待ってようやく今始めた、というのが現状です。仲介で頑張りながら決算を整えて、6期目から借りられる状態になって、購入が出来るようになり、最初は戸建てのリノベーションをやりました。5本くらい実行しました。そこで、少し課題がみえてきたのですが。

―　どのような課題ですか？

　事業の再現性が低い、というのが大きくありました。その理由が２つありまして、回転率が悪い、という工事の納期や速度の問題ですね。もう一つが物件の仕入れですね。

　資金的にもそうですけど、なかなかそれ自体に再現性がないですよね。同じ物件も出てくることはやはりないので。

―　確かに、、どのように解決されましたか？

　その中でどう解決していこうかなと考えたときに、今弊社のサービスでゼロステ（ゼロステ：https://zerostaging.com/）っていうのがあります。専任を頂き、ホームステージングをして販売する、というサービスです。それを毎回同じ業者さんが買ってくれるケースがありました。なんでだろうなと思っていたら、買取再販事業のFCを募集するっていうことで、そこに回転率と仕入れという課題が解決できる方法がソリューションとしてあったんです。

　仕入れの方法とか、事業の回転性の考え方、利幅を下げてでも回転させていくってノウハウと内装工事の期日の大幅な短縮が可能になりました。そうすることで借り入れがしやすくなるんですよね。利益率はさげているものの、回転は上がっているので、利益も総額が上がりました。ですので、今は仕入れの強化ですね。ここでかなり勉強しましたね。

今後の展開