こんにちは、PR BASE不動産市場調査部です♪
東日本REINSサマリーレポート2026年2月分が更新されました！
では早速レポートを見ていきましょう！と、その前にお知らせです！
東京不動産マニア姉妹チャンネル『東京近郊不動産マニア』の公開日が3月19日予定となりました！
東京近郊不動産マニアにおける“近郊”の定義は主要オフィスエリアから【ドア to ドアで1時間以内】としています。
目指すのは、値上がりを狙う博打ではありません。
「万が一の売却でも残債割れしない」手堅い資産性を守りつつ、何より「家族が広々と、快適に暮らせる」住まいを見つけること。
不動産の有識者が集まり、会社員のリアルな住まい探しを探求します。
登壇者は言わずも知れたマンションインフルエンサーの方々です。
※（ ）はXアカウントです。
すまいよみさん（ @sumaiyomi ）、2LDKさん（ @2ldk18 ）、とりさん （ @torimanshon2 ）、見習いインフルエンサー久保田さん （ @kubota_kizuna ）。
第2回目MCはタレントの野々宮ミカさんにお越しいただきました。（ @nonomiyamika ）
是非、お見逃し無いよう、今のうちからチャンネル登録を宜しくお願い致します。
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併せて、東京不動産マニア・東京近郊不動産マニアの動画配信告知や不動産に関する最新トピックスを配信する【不動産マニアの中の人】Ｘアカウントを開設致しました。
最新の情報を配信していきますので是非フォローをよろしくお願いいたします。
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それでは、≪2026年2月度REINSサマリーレポート≫です。
1都3県全体では、対前年成約数増加↑・成約単価上昇↑／対前月在庫増↑・成約単価下落↓
都心3区では、対前年成約数下落↓・成約単価上昇↑／対前月在庫増加↑・成約単価下落↓
都心は価格高騰により、マクロな統計上は取引が停滞しているように見えますが、実態は「ミクロな二極化」がさらに加速しています。
3億円以上の超高額物件や在庫が積み上がる一方で、資産性の高い特定物件は過去最高値を更新し続け、
実需層は「築古・狭小・駅遠」へ妥協しながらも、優良なミクロ案件を奪い合っています。
「相場全体がなんとなく上がる」時期は終わり、物件個別の優位性が残酷なほどシビアに問われる、逃げ場のない市況に突入しています。
≪マクロとミクロの乖離≫
「都心全体で在庫が増えた」「成約件数が減った」という大きな数字（マクロ）だけでは、
今の「いい物件は一瞬で、かつ最高値で蒸発する」という現場の熱量（ミクロ）を読み解けない。
物件単位の勝負： 同じエリア内であっても、特定のマンションや、さらには「特定の部屋（グロス感や眺望）」単位で、激しく競合するか放置されるかが分かれている。
≪「ワンチャン」の消失≫
相場全体の底上げという「波」に乗った便乗値上げが通用しなくなり、ミクロな視点で「適正価格か、それ以上の価値があるか」を判定される。
現場の方々にお聞きした状況は以下の通りです。
※ヒアリングをした際の現場感を参考にしております
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≪ 今まで聞いてきた内容がより色濃くでてきている市況に ≫
・1月の動きは正直良くなかったが2月は好調。
・「売れる物件は高値で売れ、売れない物件は残る」二極化。
・千代田区や文京区の優良物件では、築古や新築を問わず坪1200万円近い過去最高値での成約も。
・湾岸エリア（晴海など）では在庫が急増しており、買い手が「多すぎて選べない、怖い」と心理的に消極的。
・湾岸では、有明の築15年前後の中古（1億円前後）はグロス感（総額）の良さから即決される傾向。
・「ワンチャン価格（相場より高い強気設定）」はもう売れない。
→かつては業者が将来の上昇を見込んで買っていたが、今はアップサイドが不透明なため、適正価格でしか動かない。
・予算内で買える「より古く、より狭い、駅から遠い」物件へ需要がシフト。
・成約単価があまり上がっていないように見えるのは、予算に合わせて「より古く、より狭い」物件が選ばれているから。
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・上がりすぎた価格に対して投資家が弱気、実需も消極的に。（継続）
・高額物件（1.5億～3億円）の成約が以前よりも目立つが3億円以上の物件の動きが悪い。（継続）
・金利上昇によって購入をあきらめる層は少ない。（継続）
・都心の在庫は増えているが、いい物件は競合しなかなか買えない。（継続）→実需層がなかなか買えない。
・都心での投資家（海外勢含む）や買取再販業者の動きが弱くなっている。（継続）
・品確法が施行された2000年以降の物件の値上げはそれ以前のものは厳しい。（継続）
・郊外では高くなりすぎて需要がついてこれず、動きが止まりつつある。（継続）
など
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ここで、都心戸建ての魅力と各社の動きの紹介です！
マンションだけが選択肢ではありません！
都心マンション高騰で注目！今「戸建て」が熱い。20代も都心に家を持つ時代？戸建て新戦略。
マンション価格が高騰し、一般的な会社員には手が届きにくい状況が続く中、
効率的な設計で20代にも手が届く「コンパクト戸建て」や、大手デベロッパーが連携した高級物件など、選択肢が大きく広がっています。
≪ 各社の見解 ≫
✓ 圧倒的なコスパで「都心に家を持つ」を実現（オープンハウス事例）
・土地の仕入れから建設までを自社で一貫し、20代でも手が届く効率的な設計を徹底。
・マンションより広い専有面積を確保できる点が、若い世代の心に刺さっています。
✓ 「脱タワマン」層が選ぶ、管理費に縛られない自由（東洋経済記事より）
・高額な修繕積立金や管理費を避け、同じ予算でより広い空間を求める層が急増。
・「マンションが買えないから」ではなく、より自由な住まいを求めて戸建てを選ぶのが今のトレンドです。
✓ 大手企業の連携で生まれる新たな資産価値（日本経済新聞より）
・東京建物と飯田GHDの連携により、中野区で2億円超の高級分譲戸建てが登場。
・開発力と販売力が融合し、一戸建ての品質と資産性がさらに底上げされています。
≪ 結論 ≫
将来を見据えた賢い資産形成として、今こそ「都心の戸建て」を検討している世帯が増えている。
≪湾岸エリア状況≫ふじふじ太さん湾岸マンションアナリティクス参照
湾岸エリアの最新市況は、以下コラムを参照しております。併せてご確認ください。本当に参考になります。
◆【成約件数回復！価格は踊り場！】2026年2月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート
今月（1月）の湾岸エリアは
【成約価格微減・坪695万（先月比+1.0%）／募集価格減・坪817万（先月比±0%）／成約件数大幅減・81件（前月比+36件）／募集件数大幅増・890件（先月比+39件）】
≪2月の成約回復と価格の踊り場≫
2月の湾岸エリア不動産市況は、成約件数が前月比で+36件と大幅に増加し、1月の極端な停滞から力強い回復を見せました。
成約価格は坪695万円（前月比+1.0%）と微増しましたが、ここ数ヶ月の推移を見ると、上昇と下落を繰り返す「踊り場」の様相を呈しています。
エリア別では豊洲の上昇が際立つ一方、在庫が積み上がる晴海エリアでは価格が下落。
特にSKYDUOの募集増が相場全体の重しとなっており、需給バランスの局所的な崩れが見られます。
✓ 成約件数は81件と大幅回復。1月の不調を脱し市場は正常化へ
✓ 成約価格は坪695万円で横ばい。過熱感が収まり現実的な水準に
✓ 在庫数は890件と増加継続。特に晴海エリアの選択肢が豊富
更には
・豊洲は6ヶ月連続上昇。実需層の厚い支持で底堅く推移
・高グロス帯は動きが鈍いものの、低グロス帯は即成約の傾向
・投資家が減少し、実需層がじっくり比較検討できる「実需のターン」
【結論】
現在は「暴落」ではなく、異常な高騰が収まった調整局面です。エリアの再開発やインフレ継続を考慮すれば、大局的な上昇期待は変わりません。
豊富な在庫から納得の1軒を選べる今こそ、長期保有を前提とした実需層にとって絶好の買い場と言えるでしょう。
スライドの通り、1都3県全体では、直近10年間で最も多い成約件数になりました。
（※1月からのREINS集計方法の変化により成約数への影響があるかもしれないとのことでしたのでご注意ください）
集計方法が変わったにも関わらず都心3区の成約数が例年並みというのは、投資家の消極化が表れたからだと思います。
中古マンション成約件数および各指標は下記の通りです。
成約件数は16ヶ月連続で増加、成約㎡単価は70ヶ月連続で上昇、1990年9月以来の水準を上回っています。
全体で見れば”好調”と見えますが個別のエリアを見ていくと実態は異なると考えます。 特に東京都区部では価格の高騰により投資家の自重やそれを見た実需層に様子見によって成約数が減っているという点には注目です。
続いて、在庫件数と成約価格です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）は対前月在庫がまた増加しました。2025年に入ってからは特にこの傾向が目立ちます。
中央区湾岸エリアでの在庫増加が大きな割合を占めると思います。
都心エリアでは超高額帯の物件を除く、住宅ローン範疇を超えた物件の成約が減少していると聞きます。
中長期的に見れば売れ残り（在庫）は増えていますが成約価格自体は下がっておらず、今後もじわじわと上昇していくと考えます。
在庫増加で話題になっていた三田ガーデンヒルズですが、最近ではまた動き始めたとのことす。
近隣注目の新築マンションの価格が発表された影響とも聞いているので、新築の動にも注視していく必要性を改めて感じています。
毎月同様のことを申し上げていますが、都心エリアの成約単価が引っ張る形で中長期的には上昇です。
首都圏全体だと都心エリアに引っ張られての価格上昇で、エリアによっては下落しているのだと考えます。
首都圏の中でも選ばれる物件とそうでない物件の二極化（三極化）が続いているので、この平均値は意味があってないようなものになりつつあります。
この傾向はしばらく続くと考えます。
神奈川・埼玉・千葉は対前年・対前月ともに在庫減少。東京のみがともに在庫減少。特に都心3区で増加。という点が興味深いですね。
買い手の需要は高い（そして焦りもある）と考えますので、いい物件が出ると売れていく、そうでないものは残るの2極化が進行していくと考えます。
更には、売れにくい価格層があるということからも、大幅な値下げが一気に起こらない限りは在庫が増えていく傾向は変わらないと考えます。
実需では都内や3県の中でも都心までのアクセスがいいエリアは動きがあり、価格高騰に耐えられなくなった都心エリアを考えていた層の受け皿になっているように感じます。
（前月同様）売出価格と成約価格です。超高額物件が平均を押し上げているとの見立てが妥当だと考えます。
都心3区での売り出しは先月より上昇。相変わらずの超強気です（一部是正あり）。買主もいい物件であればお金を出すことはいとわない、そんなイメージです。
毎月の変動は多少あったとしても、対前年で価格が下がるところまではいかないと予想します。
短期的には浮き沈みがありますが、成約価格自体は下がっていませんし、今後もじわじわと上昇していくと考えます。
売出価格と成約価格の乖離が大きくなっていますが、その理由はいわゆる“スケベ価格の存在”で「あわよくば高く売りたい」物件が残っているからです。
適正価格のものはすぐに売れるが、高すぎるものは売れずに長期化しているだけ。つまり、「ワンチャンがない市況」ということです。
※データ上の成約単価は下がっていないように見えますが、売れ行きは鈍っているとは言えそうです。
（前月同様）都心の高価格帯の成約や好調だったが故の成約単価上昇です。
都心の価格に大きく左右されるので、こちらもあまり意味を成す指標ではなくなってきたと思います。
以上、今月の月例速報Market Watch～REINSサマリーレポートから不動産市場を読む～でした。
